עומר רגב
31/08/2017
מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A3.il לאגרות חוב (סדרות ה' ו- ו') שהנפיקה אספן גרופ בע"מ ומשנה את אופק הדירוג משלילי ליציב.
אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:
|
סדרת אג"ח |
מספר נייר ערך |
דירוג |
אופק דירוג |
מועד פירעון סופי |
|
סדרה ה' |
3130275 |
A3.il |
יציב |
19/12/2019 |
|
סדרה ו' |
3130291 |
A3.il |
יציב |
31/12/2023 |
שיקולים עיקריים לדירוג
יצוב אופק הדירוג, נובע, בין היתר, משיפור ביחסי האיתנות כך, נכון ליום ה- 30.06.2017 יחס חוב נטו ל- CAP נטו הינו כ-69% לעומת כ-74% במועד הצבת האופק השלילי (כולל חלק חברה בחוב בגין נכס שהוצג לפי שיטת השווי המאזני ואשר נמכר במהלך התקופה שעברה). בנוסף, החברה מציגה צעדים למיקוד עסקי בתחום הנדל"ן המניב, ביניהם, התקשרות בהסכם למכירת הפעילות הסולארית (ראו להלן), ופיתוח הנהלה מקומית לנכסים בחו"ל. יצוין, כי עסקת מכירת הפעילות הסולארית ככל שתושלם צפויה להביא לשיפור נוסף ביחסים, כך שמידרוג מעריכה כי היחסים יעמדו על טווח של 69%-65%, וזאת גם בהתחשב באסטרטגיית החברה לרכישת נכסים בהיקף מסויים; מגידול בהיקף הנכסים הפנויים משעבוד, ושיפור ביחס הגמישות של החברה תוך שיפור בעומס הפירעונות של אגרות החוב לאור פעולות שהחברה ביצעה להחלפת סדרות וזאת לצד שמירה על יתרת נזילות משמעותית.
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בפיזור גאוגרפי של מצבת הנכסים המניבים, הממוקמים במספר מדינות (ישראל, גרמניה, הולנד ושוויץ), המאופיינות, ביציבות כלכלית ובעלות רמות דירוג גבוהות; מפיזור נכסים ההולם את רמת הדירוג; מפיזור שוכרים הנמוך ביחס לרמת הדירוג ומורכב מכ-250 שוכרים בתפוסה משוקללת של כ-96%. יצוין כי, אף על פי שחלק ניכר מהנכסים בחו"ל מושכרים לשוכרים בודדים, מדובר בחוזים ארוכים יחסית (ממוצע משוקלל של כ-5.2 שנים, כך שלמצבת הנכסים בחו"ל ממוצע משוקלל של כ- 6.4 שנים ובישראל כשנתיים). בנוסף, חלק מהשוכרים כוללים חברות בינלאומיות, לעיתים בעלות דירוג השקעה בינלאומי, באופן הממתן בטווח הקצר-בינוני את הסיכון המיוחס לחשיפה זו.
יש לציין כי מכיוון שחלק ניכר מנכסים אלו נרכשו עם חוזה שכירות ארוך יחסית טרם נבחנה יכולתה של החברה להשכיר את מרבית השטחים מחדש. כמו כן, אסטרטיית החברה כפי שהוצגה למידרוג, כוללות רכישת נכסים הכוללים מספר שוכרים תוך הקטנת החשיפה לנכסים המושכרים לשוכר בודד; מאסטרטגיית החברה להתמקד בפעילות הנדל"ן המניב והודעת החברה על התקשרות בהסכם למכירת כ- 49% מאחזקת החברה במערכות לייצור חשמל בטכנולוגיה פוטו-וולטאית עם אופציה למכירת החלק הנותר בשנתיים הקרובות. מכירה זו תורמת לנזילות החברה, לאיתנות ולמיקוד העסקי; ממימוש נכסים אשר להערכתה מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם - בעיקר בישראל, המסייע מחד לשמירה על נזילות ולשיפור יחסי המינוף של החברה ומנגד מביא לקיטון ה-NOI השוטף המופק מנכסים מניבים בישראל; מפעולות החברה לפיתוח הנהלה מקומית של הנכסים הממוקמים בחו"ל. הטמעת האמור יבחן לאורך זמן; מגידול בהיקף הנכסים הפנויים משעבוד, ושיפור ביחס הגמישות של החברה לצד שיפור בנזילות תוך שיפור בעומס הפירעונות של אגרות החוב לאור פעולות שהחברה ביצעה להחלפת סדרות.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח מכירה של מספר נכסים נוספים, בעיקר בישראל, רכישה של נכסים נוספים בחו"ל, והגדלת היקף גיוס האג"ח בשנים הקרובות. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח יציבות בהיקף הNOI- , והיקף ה- FFO בטווח הזמן הקצר של כ- 52-62 מ' ש"ח. בנוסף, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג יחס חוב נטו לFFO- נטו צפויי לעמוד על כ- 25-27 שנים. ככל שהחברה תממש את האסטרטגיה שלה לרכוש נכסים נוספים היקף ה-FFO עשוי לעלות. בנוסף, כאמור לעיל, לפי תרחיש הבסיס של מידרוג יחס החוב נטו ל- CAP נטו צפוי לעמוד בטווח של כ- 69%-65%.
אספן גרופ בע"מ – נתונים עיקריים
|
נתונים פיננסיים עיקריים אלפי ₪ |
30/06/2017 |
31/12/2016 |
30/06/2016 |
31/12/2015 |
|
סה"כ הכנסות |
94,197 |
192,836 |
97,873 |
192,234 |
|
NOI |
68,306 |
142,071 |
73,363 |
144,207 |
|
EBITDA |
62,718 |
133,620 |
68,206 |
132,406 |
|
שיעור EBITDA מהכנסות |
67% |
69% |
70% |
69% |
|
שינוי בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה |
10,899 |
16,544 |
1,787 |
58,896 |
|
רווח לפני מס |
27,126 |
61,959 |
35,090 |
64,946 |
|
רווח נקי (לאחר מס) |
35,406 |
50,188 |
28,931 |
50,358 |
|
חוב פיננסי |
1,626,267 |
1,697,989 |
1,733,601 |
1,765,303 |
|
יתרות נזילות |
170,436 |
187,928 |
113,771 |
130,565 |
|
חוב פיננסי נטו |
1,455,831 |
1,510,061 |
1,619,830 |
1,634,738 |
|
Cap |
2,290,002 |
2,349,643 |
2,394,127 |
2,393,674 |
|
Cap נטו |
2,119,566 |
2,161,715 |
2,280,356 |
2,263,109 |
|
נדל"ן להשקעה ורכוש קבוע |
1,964,393 |
2,013,800 |
2,165,191 |
2,141,712 |
|
הון בעלים |
484,604 |
461,488 |
469,903 |
445,548 |
|
הון עצמי וזכויות מיעוט * |
615,448 |
590,554 |
600,268 |
572,447 |
|
סך מאזן |
2,371,243 |
2,418,493 |
2,485,280 |
2,470,051 |
|
הון עצמי וזכויות מיעוט לסך מאזן |
26% |
24.4% |
24.2% |
23.2% |
|
חוב ל-CAP |
71% |
72.3% |
72.4% |
73.7% |
|
חוב נטו ל-CAP נטו |
68.7% |
69.9% |
71% |
72.2% |
|
FFO |
34,968 |
**66,979 |
42,142 |
57,088 |
|
חוב ל- FFO |
|
25 |
|
31 |
|
חוב נטו ל-FFO |
|
23 |
|
29 |
* הון עצמי וזכויות מיעוט כולל הלוואות בעלים של שותפים אשר הינם בעלי מאפיינים של זכויות מיעוט ** בנטרול חלוקה בסך של כ- 33.7 מ' ₪ בגין מימוש נכס (HORNBACH), בחודש דצמבר, המוצג על פי שיטת השווי המאזני ואינו מייצג תזרים פרמננטי
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
