כלכלני לאומי >> "עלייה חדה בהתחלות הבנייה במחוז תל אביב, זאת בניגוד למגמה בשאר המחוזות"

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמדים כי ברביע השני של 2019 היקף התחלות הבנייה עמד על כ-11.5 אלף דירות (נתון מנוכה עונתיות). מדובר בנתון נמוך ביחס לששת הרביעים הקודמים, אשר משקף ירידה של כ-7.8% ביחס לרביע הקודם וירידה של כ-4% בהשוואה לרביע המקביל אשתקד. בהקשר זה, יש לציין שנתון זה עשוי להתברר כגבוה יותר בהמשך, זאת לאור הנטייה של נתוני התחלות הבנייה להתעדכן כלפי מעלה באופן משמעותי יחסית (10% ולעיתים גם יותר) לאחר האומדן הראשוני.

למרות הנתון הרבעוני הנמוך, הקצב השנתי של היקף התחלות הבנייה, שמחושב לפי סכום נע של ארבעה רביעים, נותר ברביע השני של השנה מעט מעל 50 אלף יחידות (כ-51.4 אלף דירות). בהקשר זה, נציין כי נתונים עדכניים שפורסמו לאחרונה על-ידי הלמ"ס אודות מספר משקי הבית בישראל, מצביעים על כך שהיקף הגידול השנתי של משקי הבית עלה בשנים האחרונות, ועומד כיום, על-פי הערכתנו, על כ-55 אלף משקי בית בשנה (לעומת הערכה קודמת של כ-50 אלף). לפיכך, נראה שהיקף ההתחלות הנוכחי נמוך במעט ביחס לביקוש הבסיסי לדיור, ועל כן אינו מספיק בכדי לרסן את מגמת העלייה במחירי הדיור במשק. 

 

בחינת הנתונים לפי מחוזות מעלה כי בשנה האחרונה ישנה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה במחוז תל אביב, זאת בניגוד למגמת הירידה בשאר אזורי הארץ. מדובר בעלייה חריגה במיוחד בהשוואה לעבר, אשר חלה גם על רקע גידול בבנייה במסגרת התכנית "מחיר למשתכן" (באור יהודה ובגליל-ים למשל) וגם בבנייה ל"שוק החופשי" (כלל הפעילות בשוק הדיור למעט פרויקטים של "מחיר למשתכן", דהיינו בעיקר משקיעים), אשר בחלקה הגדול נובעת ממהלכי התחדשות עירונית (בעיקר מיזמי פינוי-בינוי). מנגד, ייתכן שמגמת הירידה של התחלות הבנייה ביתר המחוזות הינה תוצאה של העדפת היזמים לבנות באזורי ביקוש מובילים, בהם הביקוש קשיח יותר, לאור חוסר הודאות הרב השורר בשוק זה. 

 

ברביע השני של השנה היקף גמר הבנייה היה נמוך במיוחד (כ-10.8 אלף יחידות, נתון מנוכה עונתיות), אך זאת לאחר היקף שיא של השנים האחרונות ברביע הראשון (כ-14.5 אלף דירות). לאור זאת, ניתן לומר שבממוצע, בשני הרביעים הראשונים של 2019 ההיקף (השנתי) של גמר הבנייה נותר סביב 50 אלף יחידות, בהמשך למגמה מהשנה האחרונה, אשר עשויה להימשך לאור היקף השיא של מלאי הדירות שבבנייה פעילה (כ-120 אלף יחידות). 

 

לסיכום, ניתן לומר כי היקפי התחלות וגמר הבנייה מצויים ברביעים האחרונים סביב רמה שנתית של כ-50 אלף דירות, אשר הינה, כאמור, נמוכה ביחס לצרכים המינימאליים של המשק, ועל כן עשויה לתמוך בעליית מחירי הדירות בטווח הבינוני. עם זאת, קיימת שונות גיאוגרפית במגמות, לפיה בתקופה הקרובה צפויה כניסה משמעותית יותר של דירות מוגמרות למחוזות חיפה והדרום, אשר עשויה להוות גורם מרסן למחירים באזורים אלה, זאת בניגוד לאזורי הביקוש. במבט לטווח ארוך יותר, לאור המגמות שתוארו, באזורים שבהם היקף הבנייה הנוכחי נרחב יחסית, בעיקר מחוז תל אביב, קיימת אפשרות לריסון מחירים כשתהליך הבנייה יגיע לסיומו בעוד מספר שנים.

 

יציבות בשיעור העלייה החודשי של המדד המשולב לבחינת מצב המשק בחודשים יוני-אוגוסט

 

בחודש אוגוסט המדד המשולב לבחינת מצב המשק עלה ב-0.23%, זאת בדומה לשיעור העלייה החודשי בחודשים יוני-יולי. דהיינו, לאחר צמיחה חודשית מתונה בחודשים אפריל-מאי, בין היתר, בהשפעת הקדמת רכישות כלי רכב מהרביע השני של השנה לרביע הראשון (כך על-פי בנק ישראל), המדד המשולב חזר בחודשים האחרונים לשקף צמיחה בקצב דומה לפוטנציאל, כלומר צמיחה ריאלית של כ-3% בשנה (להערכת בנק ישראל וגופים בינלאומיים גדולים אחרים) לאחר מספר שנים בהן הקצב היה גבוה יותר. בנוסף, נציין כי נתוני המדד המשולב מצביעים על המשך התרחבות הפעילות הכלכלית במשק בקצב יציב ברביע השלישי של השנה עד כה (יולי-אוגוסט). 

רכיבי המדד המשולב אשר תמכו בעלייתו בחודש אוגוסט הם: יצוא הסחורות והייצור התעשייתי (ביולי), אשר ייתכן שהושפעו לטובה מהעלייה בפעילות הרכיבים האלקטרוניים (כפי הנראה על רקע גידול מסוים בפעילות של אינטל), וכן עליית יבוא התשומות לייצור. נתונים אלה, עשויים להצביע על התאוששות מסוימת בפעילות התעשייתית בישראל בעת האחרונה, זאת לאחר חודשים ארוכים של חולשה בפעילות, התפתחות אשר צפויה לתמוך בצמיחה ברביע השלישי של השנה. מנגד, הרכיבים הבאים קיזזו את קצב עליית המדד המשולב באוגוסט: יבוא מוצרי הצריכה, הפדיון בענפי השירותים והתחלות הבנייה ברביע השני של 2019, התפתחות אשר משקפת היחלשות מסוימת בביקושים המקומיים (לצריכה בעיקר).  

 

לסיכום, קצב העלייה השנתי של המדד המשולב התייצב בחודשים האחרונים על רמה של 3.3%, כאשר בשנה האחרונה קצב זה מצוי בטווח שבין 3.3%-3.5% (ראה/י תרשים). מדובר בצמיחה מעט מהירה מהפוטנציאל, אם כי, יש לציין שנתוני המדד המשולב מביאים בחשבון גם את פעילות היבוא, זאת בניגוד לנתוני החשבונאות הלאומית. במבט קדימה, אנו מעריכים כי שנת 2019 תסתכם בצמיחה של 3.0% (ריאלי) לאחר צמיחה בקצב של 3.4% ב-2018, בעיקר על רקע צמיחה מעט מתונה יותר בצריכה הפרטית והציבורית וביצוא הסחורות והשירותים. בהמשך, להוציא פרויקטים חד-פעמיים של חברות גדולות במשק – בעיקר אינטל וחברות הגז הטבעי – הצמיחה במשק המקומי צפויה להישאר סביב הפוטנציאל.

 

שיעור האבטלה בגילאי 25-64 עלה באוגוסט ל-3.5% לעומת 3.3%, אך זאת תוך עלייה חדה יחסית בשיעור ההשתתפות 

 

סקרי כוח האדם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמדים כי שיעור האבטלה בקרב גילאי 15 ומעלה עלה ב-0.1 נקודת אחוז בחודש אוגוסט לרמה של 3.8%. זאת, תוך עליית שיעור ההשתתפות בכוח העבודה לרמה של 63.2% לעומת 63.1% בחודש יולי.

בחינה של קבוצת גילאי העבודה 25-64, לה ההשפעה הרבה ביותר על שוק העבודה ועל הביקושים המקומיים במשק, מעלה כי שיעור האבטלה בקבוצה זו עלה באוגוסט ל-3.5% לעומת 3.3% בחודש יולי (ראה/י תרשים). במקביל, שיעור ההשתתפות עלה חזרה לרמה בה היה בחודשים מאי-יוני (80.3%) לאחר שירד בחדות בחודש יולי (79.7%). בנוסף, נציין כי עליית שיעור ההשתתפות חלה על רקע תוספת של כ-22 אלף מועסקים בחודש אוגוסט, העלייה החדה ביותר מאז נובמבר 2018, זאת לאחר ירידה מצטברת של כ-26 אלף מועסקים בחודשים אפריל-יולי. על אף העלייה במספר המועסקים בחודש אוגוסט, נתונים ממקורות אחרים ממשיכים להצביע על התמתנות בביקוש לעובדים במשק, ובהם: המשך ירידת שיעור המשרות הפנויות במשק שעמד בחודש אוגוסט על 3.49% (מנוכה עונתיות) לעומת 3.54% ביולי ו-3.69% באוגוסט 2018 לצד קיפאון במספר משרות השכיר מתחילת 2019.

לסיכום, התייצבות שיעור האבטלה בסביבת שפל היסטורית לצד התמתנות קצב קליטת המועסקים לכ-1% (שנתי) לעומת ממוצע רב-שנתי (מתחילת 2013) של 2.2%, מצביעים על קרבתו של המשק למצב של "תעסוקה מלאה". חוסנו היחסי של שוק העבודה המקומי נשמר גם בעת הנוכחית, אך הירידה בביקוש לעובדים במשק עלולה להכביד על נתוני התעסוקה בחודשים הבאים. במבט קדימה, שיעור האבטלה בגילאי 15 ומעלה צפוי, להערכתנו, להישאר סביב רמה של 4% גם בשנים הקרובות.