עידו אסייג
22/02/2018
תמצית
-
עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ )"עמידר"( היא חברת הניהול הגדולה לנכסי הדיור הציבורי של מדינת ישראל, הנמצאת בבעלות כמעט מלאה )%99.99 )של ממשלת ישראל.
-
פרופיל האשראי של עמידר נתמך על ידי הביקוש הגבוה לשירותיה, היסודות הכלכליים החזקים שלה ונזילות חזקה מאד.
-
עם זאת, לעמידר מרווחים נמוכים יחסית וצבירת חוב בתקופת התחזית שלנו, שמיועדת להגדלת מלאי יחידות הדיור הציבורי בישראל.
-
אנו קובעים דירוג מנפיק ‘ilAAA ‘לעמידר ודירוג ‘ilAAA ‘להנפקת אג"ח סדרה א' בהיקף של עד 1 מיליארד ₪.
-
תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו כי עמידר תמשיך ליהנות מזרם הכנסות יציב דרך הסכמי התפעול שלה, וכך תמתן את המינוף הגבוה מהנפקת האג"ח הצפויה.
פעולת הדירוג
ב-21 בפברואר, 2018 ,קבעה P&S מעלות את הדירוג ‘ilAAA ‘לעמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ. תחזית הדירוג יציבה. בה בעת קבעה P&S מעלות דירוג ‘ilAAA ‘להנפקת אג"ח סדרה א' בהיקף של עד 1 מיליארד ₪.
שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג האשראי של עמידר נתמך בפרופיל עסקי חזק, המשקף יסודות כלכליים יציבים בשל גידול האוכלוסייה המהיר ומיצוב החברה בשוק. אנו סבורים שהפרופיל הפיננסי חזק, בהתבסס על הנזילות האיתנה והמדיניות הפיננסית השמרנית, על אף מרווח תפעולי נמוך וגידול צפוי במינוף בעקבות הנפקת האג"ח המתוכננת ל-2018.במסגרת המנדט העיקרי שקיבלה, עמידר מנהלת את נכסי הדיור הציבורי שבבעלות מדינת ישראל, בעלת השליטה בחברה והלקוח הגדול ביותר שלה. עמידר מקבלת תשלום קבוע בגין יחידות הדיור שהיא מנהלת לפי הסכמים מתחדשים לטווח בינוני עם המדינה, שהאחרון נכנס לתוקף בתחילת 2018 ותקף לחמש שנים. אנו רואים אמנם את המודל העסקי של עמידר כיציב, אך מביאים בחשבון את השפעתה המוגבלת על איכות הנכסים, שכן מרבית היחידות המנוהלות לא נמצאות בבעלותה או רשומות בדוחותיה הכספיים,דבר שאנו רואים כחולשה יחסית.
לעמידר תחומי פעילות נוספים תחת הסכמים מתחדשים דומים, לפיהם היא מנהלת נכסים ומספקת שירותים עבור רשות הפיתוח,ומפקחת על יזמים פרטיים המתפעלים נכסים של משרד העלייה והקליטה. בנוסף, בעקבות החלטת דירקטוריון החברה ואישורהממשלה, עמידר תתחיל בשנים הקרובות לנצל את יכולותיה וניסיונה לבצע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. מהלך זה צפוי לדעתנו לתרום לאיכות הנכסים המנוהלים ובמידה מתונה גם לבסיס ההכנסות של החברה, וכתלות בהחלטת הממשלה יכול גםלתרום להגדלת מלאי יחידות הדיור הציבורי.
דירוג האשראי של עמידר משקף את הסיכון הנמוך בענף הדיור הציבורי, יחד עם היסודות הכלכליים החזקים של תחומי הפעילות שלה. ענף הדיור הציבורי נהנה ממחזוריות נמוכה, מתחרותיות מוגבלת ומפיקוח הדוק של הרגולטור. עמידר נהנית גם מביקוש חזק בזכות שכר הדירה הנמוך שקבעה הממשלה, ביקוש שמשתקף גם בשיעורי תפוסה גבוהים בנכסים שהיא מנהלת.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המופיעות במייל זה מועברים במסגרת תכתובת כללית, ואין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של נמען במייל זה, אין לראות בהם הצעה כלשהי, שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל נמען למייל זה – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע המופיע במייל זה, עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות במייל זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי בדברים נשוא מייל זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. משה מימון לא יהא אחראי בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש באמור במייל זה, אם יגרמו.
