FUNDER
19/12/2014
מנתוני המחלקה הכלכלית של פירמת שמאות המקרקעין זאב כהן-ארז כהן, מתברר כי מדד הדיור הגבוה שאפיין את חודש נובמבר, עליית מחירים של 1.4 אחוזים, משקף שינוי מגמה ברור לעומת החודשים שעברו, שהתאפיינו בקיפאון מחירים, ומגמת עליית מחירים ברורה שתאפיין את השוק ברבעון הקרוב, לפחות עד לבחירות בכנסת בחודש מרץ הקרוב.
לדברי ארז כהן המדד, 1.4 אחוזים, הינו גבוה במיוחד, ומשקף עלייה ממוצעת של כ-25 אלף שקלים לדירה, כשמחיר דירה ממוצעת בישראל חצה לראשונה את רף ה-1.5 מיליון שקלים. כהן מדגיש כי העובדה שעלייה משמעותית זו התרחשה עוד בטרם הממשלה ביטלה באופן רישמי את כוונתה ליישם את חוק המעמ אפס ובטרם ההחלטה על הבחירות חמורה במיוחד, ומשקפת בפועל ייאוש של רוכשי הדירות ש"חיכו על הגדר" מאז חודש מרץ האחרון, בון הצהיר השר לפיד על כוונתו לבטל את המעמ.
המחלקה הכלכלית מעריכה כי במהלך שלושת החודשים העוקבים, דצמבר 2014, ינואר 2015 ו-פברואר 2015, ואולי אף לאחר מכן, תמשך המגמה ומחירי הדיור עשויים לעלות בכ-4 אחוזים לפחות, כלומר כ-60 אלף שקלים לדירה ממוצעת.
כהן מזהיר כי אם הממשלה לא תנקוט עוד בטרם הבחירות בפעולה שתייצר לפחות כוונה להגדיל את היצע הדיור ואף תיישם אותה, עשוי שוק הדיור להגיע למצב בלתי אפשרי, בו רוכשים לוקחים מחד גיסא משכנתאות ענק שאין ביכולתם לעמוד בהחזר ומאידך גיסא הבנקים יותר ויותר יתלבטו האם להעניק את אותן משכנתאות, זאת משום שברור שהם יהיו חשופים יותר ויותר לאפשרות של לוקחי משכנתאות שלא יוכלו לעמוד בהחזר, קל וחומר בתרחיש עתידי אפשרי של העלאת ריבית.
על מנת למנוע תרחיש קיצוני שכזה מציע כהן לייצר ריבית דיפרנציאלית, שונה, עבור לוקחי המשכנתאות, זאת על מנת להימנע מתרחיש בעייתי זה. כמו כן ממליץ כהן שראש הממשלה, כמבוגר האחראי, יטיל על משרד השיכון והמנהל, עוד בטרם הבחירות, ובהקדם האפשרי, לייצר ולקדם תכנון ושיווק קרקע לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות, כולל באזור הביקוש, זאת בנוסף לאותה קרקע שכבר הוחלט עליה לאחרונה בערים דוגמת ראש העין, בית שמש, קריית ביאליק וקריית גת".
אדי כספי, אסטרטג כלכלי והבעלים של כספי גרופ:
"מדיניות הממשלה לקדם שיווק רבבות יחידות דיור, רובן בפריפריה הינה טעות ביסודה. מחישוב שערכנו מתברר כי 85 אחוזים מהביקושים לערך הינם באזור הביקוש במרכז הארץ, בין גדרה לחדרה, ואילו רק כ-15 אחוזים, בעיקר משפרי דיור מקומיים, מהווים את קהל הרוכשים בפריפריה. הממשלה איננה יכולה באופן מלאכותי לייצר ביקושים רק בערים דוגמת עפולה, קריית גת, קריית ביאליק ובית שמש.
היא חייבת, ובמיידי, לייצר כ-60-80 אלף יחידות דיור חדשות בגוש דן המורחב ובמרחק של יוממות עד 30-40 דקות נסיעה מתל אביב, זאת על מנת לענות על המחסור המשמעותי בהיצע מול ביקוש באזור זה. המדיניות של לקדם רבבות יחידות דיור בפריפריה עשויה מאוד לגרום לעיוות בלתי נסבל בשוק, זאת משום שמרבית הרוכשים הפוטנציאלים פשוט לא יענו לקריאה זו ויעדיפו להתגורר בשכירות בגוש דן המורחב, במקום לעקור לעיר פריפריאלית יותר, זאת בשל העובדה הפשוטה שהם ממשיכים לעבוד במרכז, לבלות במרכז, ועיקר משפחתם והחברים שלהם מתגוררים במרכז.
על מנת לייצר את המאסה הקריטית של היחידות דיור החסרות בשוק, על הממשלה לנקוט בשלושה מהלכים עיקריים: האחד, לקדם כפרויקט לאומי התחדשות עירונית, הן במסגרת תמא 38 והן במסגרת פינוי בינוי בגוש דן המורחב. שתיים, לעבות ערים קיימות בגוש דן המורחב, בין נתניה לאשדוד ולאתר בדיוק את מתחמי הקרקע שעדיין אפשר לקדם, ולהעניק באותם מתחמים זכויות בנייה אופטימאליות ליזמים.
שלוש, לקצר הנוהל "הוראת שעה" את ההליכים הן להתחדשות עירונית והן לקידום אותן "לקונות" במעטפת אותן ערים שעדיין אפשר לקדם. מחישוב שערכה "כספי גרופ" מתברר כי אפשר כבר בשנה הקרובה לאתר ולקדם את המאסה הדרושה, כלומר כ-60-80 אלף יחידות דיור כאלה. רק פעולה שכזו, מדגיש אדי כספי, תרגיע את שוק הנדל"ן המבעבע"!
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
