אנטורופי על קבוצת חגג >> לחברה אין מדיניות חלוקה והיא לא חילקה דיבידנד בשנים האחרונות

אנו מתחילים לסקר את מניית קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן, הפועלת בתחומי ייזום נדל"ן למגורים, משרדים, מסחר ומלונאות, ייזום קבוצות רכישה בתחומי המגורים והמשרדים ופרויקטי פינוי בינוי ותמ"א, בהמלצת קניה עם מחיר יעד של 8.14 .₪

קבוצת חג'ג' עוסקת באיתור ומימוש הזדמנויות בענף הנדל"ן, בעיקר בת"א, כאשר הניסיון והמוניטין של הקבוצה ובעלי השליטה בהקמת מגוון סוגי פרויקטים, ביניהם ארגון קבוצות רכישה, מקנה לה גמישות באופן הביצוע של כל פרויקט במטרה למקסם את רווחיותו וכן מאפשר לה לבצע פרויקטים מורכבים, תוך השקעת מרכיב הון עצמי קטן יחסית וקבלת רווחים בשלבים מוקדמים של הפרויקטים (בשונה מחברות ייזום נדל"ן).

פרויקטים מהותיים בביצוע ובתכנון:

לחברה מספר פרויקטים מהותיים בביצוע ובתכנון, בחלקם היא במהלך שינוי תב"ע, כאשר הצלחה בשינוי התב"ע תציף שווי לזכויות שבידי החברה. פרויקט הארבעה צפוי להסתיים במהלך 2017 ,ולהניב עודפים בסך כ-110 מ' ₪ (מהמגדל הצפוני) בנוסף להחזקה בטרקליני העסקים, החניות והמחסנים (הדרומי והצפוני). הרשומים בשווי הוגן בסך כ-90 מ' ₪ מיועד להשכרה או למימוש. פרויקטים מהותיים נוספים הינם רסיטל )בביצוע( - קבוצת רכישה למגדל משרדיםבן 31 קומות בת"א, כאשר לפרויקט זה נוספו לאחרונה זכויות ל-10 קומות נוספות, סומייל )התחלת ביצוע עבודות ומהלך להגדלת הזכויות( - קבוצת רכישה למגדל מגורים יוקרתי בת"א הצפוי לכלול 250-200 יח"ד, שד"ל )עבודות חפירה ודיפון ושינוי תב"ע שאושרה בוועדה מקומית( – ייזום מגדל מלונאות ומגורים יוקרתי בת"א, איינשטיין בת"א )בביצוע, בתכנון ומהלך לתוספת זכויות באמצעות שינוי תב"ע( - קבוצות רכישה לבנייני מגורים ובעלות של שטחי מסחר ומרינה בהרצליה )תכנון ובמקביל מהלך לתוספת זכויות באמצעות שינוי תב"ע( – הצפוי לכלול יחידות נופש ושטחי מלונאות ומסחר בעיקר.

סיכונים עיקריים: החברה חשופה לשינויי מאקרו בכלל ושינויים בענף הנדל"ן בפרט שיכול וינבעו כתוצאה משינויים רגולטוריים או עליית ריבית שישפיעו על הביקוש ו/או על ההיצע בענף ויביאו לירידת מחירי המכירה והשפעה שלילית על תוצאות החברה. כמו כן, לחברה תלות רבה בבעלי השליטה, האחים צחי ועידו חג'ג'. פרופיל פיננסי: לחברה היקף חוב ברוטו ונטו ורמת מינוף סבירים לאחר שיפור משמעותי בשנה וחצי האחרונות. להערכתנו, התזרימים המהותיים הצפויים מהפרויקטים בשנים הקרובות יספיקו למימון עיקר פירעון החוב ובמידת הצורך החברה תעמוד במחזור החוב שיידרש. החברה מדורגת +BBB באופק שלילי. אנוצופים כי אופק הדירוג יעלה בחודשים הקרובים.

דיבידנד: לחברה אין מדיניות חלוקה והיא לא חילקה דיבידנד בשנים האחרונות.

להערכתנו החברה לא תחלק דיבידנד מהותי בשנים הקרובות.

מודל הערכת השווי: הערכת השווי בוצעה לפי מודל NAV - חלק מהנכסים הוערכו לפי היוון התזרימים הצפויים מהם וחלקם לפי הערכת שווי לזכויות שבידי החברה לפי מ"ר ושווי מוערך למ"ר.

לסיכום, לחברה ולבעלי השליטה מוניטין וניסיון בייזום וביצוע של מגוון פרויקטי נדל"ן מורכבים בתחומים שונים, המאפשרים לה לאתר ולנצל הזדמנויות תוך השקעת הון עצמי בהיקף נמוך יחסית ומשיכת רווחים בשלבים מוקדמים של הפרויקט בהשוואה לפרויקטים יזמיים. לחברה פרויקטים מהותיים בתחום קבוצות רכישה וייזום בתחומי מגורים, משרדים ומלונאות, בעיקר בת"א, חלקם בתכנון והליכי שינוי תב"ע, להגדלה משמעותית של שווי הזכויות שבידי החברה.

להערכתנו, החברה נמצאת כיום לקראת גידול משמעותי בהיקף הפעילות אשר אינו בא לידי ביטוי בשווי השוק, עקב המורכבות בחיזוי הכנסות החברה ועקב מרכיב אי הוודאות, לאור קיומם של פרויקטים משמעותיים בתהליכי שינוי תב"ע. אנו מעניקים המלצת קנייה למניית החברה, עם מחיר יעד של 8.14 ,₪ המבטא אפסייד של כ-%53 על מחיר המניה כיום.

אנליסט: צביקה בק אנטרופי

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.