קונים/מוכרים דירות: יולי החזק בנדל"ן ב 20 שנה האחרונות

סקירת ענף הנדל"ן למגורים יולי 2021 יולי חזק: יולי האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות זוהי הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות, בשוק החופשי ובכלל, לפחות בעשרים השנים האחרונות

 

 
Image by monikazoran from Pixabay Image by monikazoran from Pixabay
 

עידו אסיאג
FacebookTwitter Whatsapp
12/10/2021

עיקרים

בחודש יולי נרכשו 13.1 אלף דירות, גידול של 35% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי רמת העסקאות ביולי אשתקד הושפעה בחלקה מהמתנת המשקיעים להורדת מס הרכישה. בהשוואה ליולי 2019 מצטמצם שיעור הגידול במספר העסקאות ל-26%.

בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי נרכשו בחודש יולי 11.6 אלף דירות, גידול של 46% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 8% .

המשקיעים מוסיפים להוביל את הגידול במספר העסקאות. בחודש יולי רכשו המשקיעים 2.6 אלף דירות, גבוה פי 3 בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד, וגבוה ב-80% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לרמה הגבוהה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם ירדו רכישות המשקיעים ב-10%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 20%, כפול ממשקלם ביולי אשתקד ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

בניתוח הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש יולי האחרון בולטות הערים אילת, אשקלון, חריש ושדרות בדרוג גבוה ביחס לגודלן של ערים אלו. ת"א, ירושלים וחיפה מובילות את רכישות המשקיעים. עוד נמצא כי במספר לא מבוטל של ערים נרשמה העדפה בקרב המשקיעים לרכישת דירות זולות יותר מאשר בעבר.

מכירות המשקיעים בחודש יולי עמדו על 2.6 אלף דירות,  בדומה למספר הדירות שנרכשו ע"י משקיעים. בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול של 36% וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות המשקיעים ב-5%.

"מלאי" הדירות בידי משקיעים  נותר ללא שינוי משמעותי בחודש גם בחודש יולי, זאת לאחר ירידה משמעותית במלאי זה מאז אפריל 2016 ועד הפחתת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו בחודש יולי ב- 3.3 אלף דירות, גידול של 70% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 58% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 7% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי בחודש יולי הסתכמו ב-4.5 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות משפרי הדיור היו מעט נמוכות יותר ועמדו על 4.4 אלפי דירות, גידול של 25% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

נתונים ראשוניים לחודש אוגוסט מצביעים על עליה חדה במספר העסקאות.

בחודש יולי נרכשו 13.1 אלף דירות, גידול של 35% בהשוואה ליולי אשתקד, אם כי ירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. כמו-כן יש לציין כי רמת העסקאות ביולי אשתקד הושפעה בחלקה מהמתנת המשקיעים להורדת מס הרכישה (בסופו של דבר הורדה זו נכנסה לתוקף ב-29 ליולי). בהשוואה ליולי 2019 מצטמצם שיעור הגידול במספר העסקאות ל-26%. 

בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי האחרון ב-11.6 אלף, גידול של 46% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 8% במספר העסקאות בשוק החופשי.  

בהשוואה היסטורית של חודש יולי האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות זוהי הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות, בשוק החופשי ובכלל, לפחות בעשרים השנים האחרונות (ראה/י תרשים 2).



סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש יולי עמד על 8.3 אלף, גידול חד של 38% בהשוואה ליולי אשתקד, זאת בין היתר, כפי שצוין, על רקע המתנת המשקיעים להורדת מס הרכישה, שנכנסה לתוקף בסוף החודש. בהשוואה ליולי 2019 זהו גידול של 19%. בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשש השנים האחרונות, ירד מספר העסקאות בדירות יד שניה ב-8%.  בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד בעסקאות בהשוואה ליולי אשתקד הקיף את כל האזורים ואילו בהשוואה ליולי 2019 נרשמה ירידה באזור אחד  בלבד-אזור ת"א, בו נמשכת המגמה של רמת פעילות נמוכה יחסית בדירות יד שניה. אזור ב"ש הוביל את הגידול בעסקאות יד שניה (הן בהשוואה ליולי אשתקד והן בהשוואה ליולי 2019), עם שיעור גידול של 49%, כאשר שיעורי גידול דומים נרשמו גם באזורי המרכז וירושלים (אם כי באזור המרכז נרשם גידול מתון של 1% בלבד בהשוואה ליולי 2019).  בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה במספר עסקאות יד שניה בכל האזורים (למעט נצרת), כאשר באזור ב"ש עומד שיעור הירידה על 2% בלבד. כפי שיפורט בהמשך מי שמיתנו את ירידה זו באזור ב"ש היו המשקיעים.


מכירות הקבלנים בחודש יולי הסתכמו ב-4.8 אלף דירות, גידול של 31% בהשוואה ליולי אשתקד, כאשר בהשוואה ליולי 2019 זהו שיעור גידול גבוה אף יותר, של 43%. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 2% במכירות הקבלנים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי ב- 3.3 אלף דירות, גידול של 70% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 58% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 7% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.


בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ליולי אשתקד (כמו גם בהשוואה ליולי 2019)  הקיף את כל האזורים, כאשר אזור ת"א ממשיך לבלוט עם שיעורי גידול חדים מהממוצע הארצי. אמנם, בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בשיעור כפול מהממוצע הארצי, אולם זאת על רקע רמה גבוהה במיוחד במכירות אלו בחודש יוני, אשר כרבע מהן היו לקרן רי"ט. בהקשר זה נציין כי באופן כללי נרשמה ירידה ברכישות קרנות רי"ט (או רכישות אחרות של חברות המייעדות את הדירות להשכרה לטווח ארוך), כאשר משיא של כ-400 דירות שרכשו גופים אלו בחודש מאי ירד מספרן ל-200 בחודש יוני ול-112 דירות בחודש יולי. 


הגידול החד במכירות הקבלנים  בחודש יולי מצא ביטוי  במקביל בתזרים המזומנים ממכירות אלו, אשר הגיע לסך של 9.2 מיליארד ₪ (כולל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן")  גידול ריאלי של 45% בהשוואה ליולי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 5%. פחות מחמישית (19%) מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש יולי נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת שליש ביולי אשתקד, על רקע הירידה המתמשכת במכירות אלו מאז פרוץ מגפת הקורונה. 


רכישות המשקיעים בחודש יולי  הסתכמו ב-2.6 אלף דירות, גבוה פי 3 בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד, כפי שצוין, על רקע המתנת המשקיעים באותו חודש להורדת מס הרכישה. בהשוואה ליולי 2019 זהו עדיין שיעור גידול חד של 80%. בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה הרמה השנייה בגובהה ברכישות המשקיעים לפחות בעשרים השנים האחרונות, ירדו רכישות המשקיעים ב-10%. כשיעור מסך העסקאות ריכזו המשקיעים כחמישית מהעסקאות, יותר מכפליים ממשקלם ביולי אשתקד, כאשר בהשוואה ליולי 2019 זהו גידול של 6 נקודות אחוז. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 1 נקודת אחוז במשקל המשקיעים.


בפילוח רכישות המשקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין בולט אזור ב"ש עם גידול חד ברכישות אלו, אשר הסתכמו ב-388 דירות,  הרמה הגבוהה ביותר באזור זה מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשמה ביוני 2015 . בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול חד של 222%  ואילו בהשוואה ליולי 2019 זהו גידול של 133%. יש לציין כי זהו אחד מארבעה אזורים בלבד (מתוך עשרה) בהם נרשם גידול ברכישות המשקיעים גם בהשוואה לחודש הקודם (שלושת האזורים האחרים הם: רחובות, חיפה ונצרת).  מנגד בולט אזור ת"א עם ירידה חדה של 34% ברכישות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם, אם כי בהשוואה ליולי 2019 זהו עדיין גידול חד של 56%.

בניתוח הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש יולי האחרון, תוך השוואה בין דירוגם זה לדירוגם  מבחינת גודל הישוב (כאשר זה נמדד לפי מצבת הדירות בעיר) בולטות בעשיריה הראשונה שתי ערי פריפריה שאינן משתייכות לעשירה הראשונה של הערים הגדולות בישראל- אילת ואשקלון (ראו תרשים 8). מנגד, פ"ת, העיר הרביעית בגודלה בישראל מדורגת  רק במקום התשיעי בדרוג רכישות המשקיעים. עוד בולטות בעשיריה השלישית של דרוג המשקיעים מספר ערי פריפריה, בפרט חריש ושדרות, הממוקמות רק בעשיריה התשיעית ובעשיריה השישית, בהתאמה, מבחינת גודלן. יש לציין כי לגבי חריש מדובר בהתעוררות מחודשת ברכישות המשקיעים בעיר זו, לאחר שביולי אשתקד נרכשו בה ארבע דירות בלבד להשקעה (בחודש יולי השנה-28 דירות).


בהמשך לניתוח לעיל, נבחנו בכל אחת מהערים רמות המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי השנה בהשוואה ליולי אשתקד. זאת, כדי לבחון באיזו מידה אם בכלל, מעבר לגידול הכמותי ברכישות המשקיעים לאחר הורדת מס הרכישה, נוטים הם יותר או פחות לרכוש דירות יקרות יותר או זולות יותר. בהקשר זה יש לזכור שמיולי 2020 ועד יולי 2021 עלו מחירי הדירות ברמה הארצית ב-8% (דהיינו, ככל שתימצא עליה חדה יותר באופן משמעותי במחיר הממוצע של דירות שרכשו משקיעים, או ירידה , עשויה היא לרמז על שינוי ב"איכות" הדירות שרכשו המשקיעים באותה עיר). ממצאים אלו מוצגים בתרשים 9 להלן.


אחד הממצאים הבולטים מתרשים 9 הינו השיעור הגבוה יחסית (43%) של ערים בהם מחירי הדירות שרכשו המשקיעים ביולי השנה נמוכים בהשוואה לאלו שרכשו המשקיעים ביולי אשתקד (מסומנים באדום בתרשים), בכלל זה גם בין עשר הערים המובילות ברכישות המשקיעים (ירושלים, אשקלון, פ"ת ואילת). יש בממצאים אלו כדי לרמז שלפחות בערים אלו הגידול ברכישות המשקיעים לאחר הורדת מס הרכישה היה במקביל להעדפת דירות זולות יותר. העדפה זו של המשקיעים לדירות זולות יותר עשויה בין היתר להיות מוסברת בשיעור מס הרכישה הפרוגרסיבי על דירות הנרכשות להשקעה (משיעור מס תחילי של 5% על דירות בשווי עד 1.295 מלש"ח ועד לשיעור מס של 10% על דירות בשווי למעלה 17.8 מלש"ח). בהקשר זה נציין כי בשנים-עשר מתוך 30 הערים המובילות ברכישות המשקיעים נמצא המחיר הממוצע בדירות שרכשו המשקיעים במדרגת המס התחילית. העובדה לפיה דירות אלו, הנמצאות במדרגת המס התחילית של מס רכישה, לא מגיעות בדר"כ גם לחבות מס בהכנסות משכ"ד, יש בה כדי לתרום להעדפה של רכישת דירות זולות יחסית ע"י משקיעים, בפרט אלו הרגישים לשיעורי המס. 

מכירות המשקיעים בחודש יולי עמדו על 2.6 אלף דירות,  בדומה למספר הדירות שנרכשו ע"י משקיעים. בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול של 36% וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. 

בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה הגבוהה ביותר במכירות המשקיעים מאז יוני 2015, ירדו מכירות המשקיעים ב-5%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות המשקיעים בהשוואה ליולי אשתקד הקיף את כל האזורים, כאשר באזורי הפריפריה הצפונית (אזורי מיסוי מקרקעין טבריה ונצרת) נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים גם בהשוואה לחודש הקודם. מנגד, בולט אזור ת"א עם ירידה חדה של 26% במכירות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם, כאשר זהו האזור היחידי בו נרשמת עליה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. 

מאז הופחת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה בסוף יולי אשתקד, נותר "מלאי" הדירות בידי משקיעים ברמה הארצית ללא שינוי מהותי, זאת לאחר ירידה רצופה מאז אפריל 2016 ועד יולי אשתקד, במהלכה נגרעו מ"מלאי" זה כ-26 אלף דירות.


רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש יולי  ב-6 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (בעיקר "מחיר למשתכן") הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.5 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (לעומת יולי אשתקד) הקיף את כל האזורים, בהובלת אזור המרכז שרשם גידול של 37%.   

סך הרכישות בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ) בחודש יולי עמד על 1.4 אלף דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד, הבולטת במיוחד על רקע הגידול המשמעותי שנרשם במספר העסקאות בשוק החופשי בכלל, וברכישת הזוגות הצעירים בפרט. על רקע נתון זה נציין כי אמנם הופסק שיווק המכרזים במסגרת "מחיר למשתכן" אולם ישנם עדיין פרויקטים בתכנית זו שטרם נחתמו חוזי רכישה עם הזוכים בהגרלות (מספרם מוערך ביותר מעשרת אלפי דירות). מאז פרצה מגפת הקורונה נבלם הגידול שנרשם במכירות אלו. 


בפילוח גיאוגרפי נמצא כי למעלה ממחצית (54%) מהמכירות בסבסוד ממשלתי בחודש יולי התרכזו באזורי ב"ש ורחובות, כאשר בולטות במיוחד באזורים אלו הערים מודיעין ונתיבות. בתרשים 12 מוצגים המחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן בשתי ערים אלו, בהשוואה למחיר הממוצע לדירה חדשה שרכשו זוגות צעירים בשוק החופשי באותן ערים. במקביל, מוצגות גם רמות השכר הממוצע למשק בית באותן קטגוריות.


אחד הממצאים הבולטים מהתרשים לעיל הינו ההבדלים המהותיים בין גובה הסבסוד שניתן לדירות במחיר למשתכן במודיעין, בהשוואה לזה בנתיבות (בהנחה לפיה ככל שקיימים פערי איכות בין הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים בשוק החופשי לבין אלו הנרכשות במחיר למשתכן, פערים אלו קיימים באופן דומה בין מודיעין לנתיבות). כך, מחירה הממוצע של דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן במודיעין היה נמוך ב-1 מלש"ח בהשוואה לזו שרכשו הזוגות הצעירים מקבלן בשוק החופשי בעיר זו (פער מחיר של 40%). מנגד, בנתיבות עומד פער המחיר בין "מחיר למשתכן" לשוק החופשי על 300 אלף ₪ בלבד (פער מחיר של 26%). בנוסף, בולטת העובדה לפיה בעוד בנתיבות נמצאו פערי שכר משמעותיים בין מי שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן לבין מי שרכשו את דירתם הראשונה מקבלן בשוק החופשי,  במודיעין פערי שכר אלו מצומצמים משמעותית (פער שכר של 27% לעומת 14%, בהתאמה).  יש בממצאים אלו כדי לרמז שלא רק שניתנה הנחה גבוהה יותר לרוכשי "מחיר למשתכן" במודיעין, אלו שזו ניתנה לאוכלוסייה שלא רק שהינה מבוססת משמעותית מזו שבנתיבות, אלא קרובה יחסית ברמת הכנסתה למי שרכשו דירה חדשה במודיעין בשוק החופשי (בה המחיר הממוצע לדירה חדשה הנרכשת ע"י זוגות צעירים מגיע ל-2.4 מלש"ח).

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-4.4 אלפי דירות, גידול של 25% בהשוואה ליולי אשתקד, נמוך במעט משיעור הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות משפרי הדיור ב-11%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות משפרי הדיור הקיף את כל האזורים, למעט טבריה, בו נרשמה דווקא ירידה חדה ברכישות אלו. אזור ירושלים הוביל את הגידול ברכישות משפרי הדיור, עם גידול של 40% בהשוואה ליולי אשתקד.

מספר "חודשי המדף"  של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בחודש יולי על 32 חודשים, בדומה לחודש הקודם, אבל משך הזמן ארוך בשמונה חודשים בהשוואה ליולי אשתקד. בהקשר זה נזכיר כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת". סביר להניח כי ארכה זו "תרמה" להתארכות הממושכת בפרק הזמן בו עומדות "על המדף"  דירותיהם של מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. העובדה לפיה החל מתחילת יולי השנה פג תוקפה של הוראת השעה ממאי 2016 (אשר קיצרה את משך הזמן למכירת הדירה, מ-24 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה ל-18 חודש בלבד) יש בה כדי ל"תמוך" בהתארכות משך הזמן בו משפרי הדיור מחזיקים בדירתם הישנה, תוך שהם נהנים מעליית מחירה.