שיקום שוק הדיור בשש אחרי המלחמה

המושג "בשש אחרי המלחמה" צריך וחייב להיות כבר היום אל מול עיני מקבלי ההחלטות, אם ברצונם לשקם את שוק הדיור ולהביא אותו אל חוף מבטחים.

עוד בטרם טבח ה-7 באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיו, היה מצב השוק  בכי רע. המחסור בהיצע, שמאפיין את הענף זה עשור שנים ויותר, גדל עוד יותר עקב מיעוט בהתחלות בנייה, כ-37 אלף עד אוקטובר, מחצית בלבד מהצפי שהיה אשתקד.

למיעוט התחלות הבנייה ישנן מספר סיבות מרכזיות, ביניהן 10 העלאות הריבית הרצופות של בנק ישראל, שייקרו מאוד את החזר המשכנתאות ובו זמנית ייקרו גם את עלויות המימון עבור הקבלנים.

כמו כן, כתוצאה מ-10 העלאות הריבית נעלמו משקיעי חו"ל כמעט לחלוטין מנוף שוק הנדל"ן, עוד בטרם אירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיה. ברור כי אירועים אלה רק החמירו עוד יותר את המצב. עובדה זו מחייבת את מקבלי ההחלטות לפעול על מנת להחזיר את המשקיעים הביתה.

גורם זה נוסף לגורמים נוספים שהינם מקדמת דנא עקב אכילס בשוק הדיור:

האחד, ביורוקרטיה והליכים סיזיפיים של מתן היתרים הנמשכים על פני שנים ארוכות.

השני,  חוסר קוהרנטיות בכל מה שקשור לקידום התחדשות עירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי.

השלישי, חוסר כדאיות לקידום פרויקטים למגורים ברשויות המקומיות, זאת עקב ארנונה נמוכה למגורים לעומת ארנונה גבוהה פי שלושה לעסקים

הרביעי, שיטת מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שמתדלקת את רמות מחירי הקרקע, הן בשל מחירי מינימום גבוהים והן בשל שיטת ההתמחרות בין היזמים.

החמישי, פיצול שלא לצורך בין מקבלי ההחלטות, משרדי ממשלה ובכלל,  גרם וממשיך לגרום שלא לצורך לעיכובים מיותרים ולהחלטות מנוגדות.

אלה, אדגיש, רק חלק מהסיבות שהביאו את שוק הדיור כבר ערב פרוץ הקרבות לאחד מרגעי השפל הגדולים שלו אי פעם. ברור כי השפעת המלחמה, כולל הגיוס המאסיבי של מאות אלפי אנשי מילואים, ובד בבד הצורך ברבבות עובדי בניין שיחליפו בתארי הבנייה את העובדים הפלסטינים מהשטחים, כל אלה החמירו עד מאוד את המשבר.

על מנת לשנות את המצב מיסודו, על מקבלי ההחלטות לשקול כבר היום קידום שורה ארוכה של צעדים שיוכלו להוציא את שוק הדיור בהדרגה מהמשבר בו הוא שרוי כיום.

המפתח לכך טמון לטעמי בקיצור משמעותי ביותר של הביורוקרטיה, תגבור מערך הפקידים בכל הקשור להיתרים וקיצור הליכים, זאת על מנת להגיע כבר ב-2024 ליעד של היצע כפול לעומת זה של 2023.

בד בבד הבאה של רבבות עובדים זרים לענף שיחליפו את הפלסטינים, הינה הכרח בל יגונה בעת הזאת ויפה שעה אחת קודם.

את ההתחדשות העירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, יש להגדיר כיעד לאומי מועדף, הן עקב הניסיון המר של התקפות הטילים על העורף והצורך בבנייה חדשה עם ממ"דים, והן עקב התרחיש האפשרי של רעידת אדמה גדולה עם נזקים גדולים פי כמה וכמה.

את העיריות והרשויות המקומיות יש לעודד קידום פרויקטים של בנייה למגורים אל באמצעות העלאת הארנונה, אלא באמצעות תגמול על כל דירה חדשה שתבנה, מה שיסגור את הפער הלא סביר בין ארנונה למגורים לבין ארנונה לעסקים.

בד בבד יש לשים קץ אחת ולתמיד לשלטון ללא מצרים של רמ"י על מחירי הקרקע וליצור מודל שיהיה הרבה יותר אטרקטיבי ליזמים, מה שכמובן שישפיע בהמשך גם על מחיר הדירה המוגמר.

כמו כן יש לתת את הדעת על בעיית שוק המשכנתאות. ברור כי אם כבר לפני המלחמה ירד שוק זה בכמחצית, ההצטמקות שלו עלולה להמשך ביתר שאת, זאת בעקבות המצב הכלכלי הקשה של מאות אלפי משקי בית עם מפרנסים מובטלים או בחל"ת בעת המלחמה.

כאן דרושה "עסקת חבילה" בה יהיו מעורבים משרד האוצר, בנק ישראל והבנקים המסחריים, שמטרתה תהיה לסייע למאות אלפי משקי בית שיתקשו מן הסתן לעמוד בנטל המשכנתאות, מה שבסופו של דבר יחזור כחרב פיפיות אל פתחם של הבנקים והמשק הישראלי בכלל.

אלה, לסיכום, מספר טיפים בראשי פרקים. כך או אחרת ברור כי מה שהיה הוא לא מה שיהיה, זאת אם מקבלי ההחלטות בממשלה ובכלל, חפצים בשיקום שוק הדיור, חזרתו לפסים והפיכתו בהמשך למנוע צמיחה ולקטר המוביל של כלכלת מדינת ישראל!