מישורים >> ההכנסות בשנת 2016 צמחו בכ-44% לכ-480 מיליון שקל

הקרנות שמחזיקות במישורים

דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים: "אנו שמחים לדווח היום על תוצאות שיא של קבוצת מישורים בכל הפרמטרים הפיננסים והתפעוליים של החברה. הניהול האקטיבי שאנו מבצעים בארה"ב ובישראל אפשר לחברה להשביח בצורה משמעותית את שווי התיק הנכסים אשר בבעלותנו וכן את היקף התזרים התפעולי שהוא מניב לחברה. חלק מהפעולות שבוצעו במהלך שנת 2016 ושנמשכו אל תוך שנת 2017, טרם קיבלו ביטוי מלא בתוצאות החברה ואנו מצפים להמשך שיפור בביצועים גם במהלך השנה הנוכחית. סיימנו את שנת 2016 עם נזילות, איתנות וגמישות פיננסית גבוהות במיוחד - תנאים שיאפשרו לנו להמשיך ולפתח את פעילות החברה, תוך ניצול הזדמנויות עסקיות. במקביל, בכוונתנו להמשיך לפעול לטיוב תיק הנכסים על ידי מימוש נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם, לצד הגדלת מרכיב הנכסים המניבים".

חברת מישורים - העוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בנות בהשקעות בנדל"ן מניב בישראל, בארה"ב ובקנדה - מדווחת על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ושנת 2016 כולה.

שנת 2016

הכנסות חברת מישורים בשנת 2016 צמחו בכ-44% לכ-479.7 מיליון שקל, לעומת כ-332.7 מיליון שקל בשנת 2015. הצמיחה בהכנסות מיוחסת בעיקר למגזרים הבאים:

הרווח הגולמי בשנת 2016 הסתכם בכ-65.1 מיליון שקל, בדומה לרווח הגולמי בשנת 2015. שיעור הרווח הגולמי ירד ביחס לאשתקד, בעיקר כתוצאה מהכרה בהפסד שנרשם בגין מכירת קרקע בפרויקט Port McNicoll בסכום של כ-8.7 מיליון שקל. בנטרול ההפסד בגין מכירת הקרקע, הרווח הגולמי הסתכם בכ-73.8 מיליון שקל – המשקף שיעור רווח גולמי של כ-15.4%.

ה-NOI  בישראל ובארה"ב בשנת 2016 בגין נכסים אשר בבעלות ישירה של מישורים (ולא באמצעות חברת הבת סקייליין) עלה בכ-27% והסתכם בכ-30.7 מיליון שקל, בהשוואה לכ-24.1 מיליון שקל בשנת 2015. הגידול ב-NOI  נובע בעיקר מעליה בהיקף הנכסים המניבים, גידול ב-NOI  למ"ר בממוצע ומשיפור בשיעורי התפוסה. יצוין, כי נכון לסוף שנת 2016, להערכת החברה ה-NOI השנתי המייצג לנכסים הנמצאים בבעלות ישירה נאמד בכ- 41 מיליון שקל.

הרווח התפעולי בשנת 2016 עלה בכ-21% לכ-142.8 מיליון שקל, בהשוואה לכ-117.8 מיליון שקל בשנת 2015. העלייה ברווח התפעולי נבעה בעיקר מגידול ברווחים ממימוש השקעות בעקבות השלמת מכירת מלון Pantages, וכן מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בגין שערוך קרקעות באתר הנופש Blue Mountain, בעקבות מימוש קרקעות במחירים הגבוהים משמעותית מהשווי בספרים, לצד עליית ערך נכסים מניבים בארה"ב שנרכשו בשנתיים האחרונות לאור השיפור בביצועיים התפעוליים – לרבות, גידול ב-NOI  ועליה בשיעורי התפוסה. כל זאת בקיזוז חלקי עם ירידת ערך הקרקעות בפרויקט  Port McNicoll. 

הוצאות המימון, נטו בשנת 2016 הסתכמו בכ-53.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-48.4 מיליון שקל  בשנת 2015. הגידול בהוצאות המימון נבע בעיקר מגידול בהיקפי הפעילות של החברה וכן עקב גידול ביתרת החוב הפיננסי.

בשורה התחתונה, החברה סיימה את שנת 2016 עם רווח נקי בסך של כ-53 מיליון שקל (מתוכו, כ-37.3 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), עלייה של כ-42% לעומת רווח של כ-37.3 מיליון שקל (מתוכו, כ-19.6 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בשנת 2015.

הרווח הכולל בשנת 2016 עלה והסתכם בכ-334.1 מיליון שקל (מתוכו, כ-158.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת הפסד כולל של כ-42.7 מיליון שקל (מתוכו, הפסד כולל של כ-19.9 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בשנת 2015. העלייה ברווח הכולל הושפעה בעיקר מהכרה ברווחים משערוך מחדש של הנכסים המלונאים בחברת הבת סקייליין לפי שיטת "שווי הוגן", חלף שיטת "עלות מופחתת", בסכום כולל של כ-277 מיליון שקל (אחרי מס), וכן מהתאמות חיוביות בגין שערי חליפין בסך של כ-4 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2015 נרשמה השפעת מטבע שלילית בהיקף של כ-80.3 מיליון שקל.

רבעון 4 של שנת 2016

הכנסות חברת מישורים ברבעון הרביעי של 2016 צמחו בכ-11% לכ-103 מיליון שקל, לעומת כ-92.9 מיליון שקל ברבעון המקביל של שנת 2015. הצמיחה בהכנסות מיוחסת בעיקר למגזרים הבאים:

הרווח הגולמי ברבעון הרביעי של 2016 הסתכם בכ-13.3 מיליון שקל (כ-12.9% מההכנסות), בהשוואה לכ-24.3 מיליון שקל (כ-26.1% מההכנסות) ברבעון המקביל של שנת 2015. השינוי ברווח הגולמי נבע בעיקר מכך שברבעון המקביל של שנת 2015 נרשמה הכנסה חד פעמית מצירוף שותף למלון רנסנס.

ה-NOI  בישראל ובארה"ב ברבעון הרביעי של שנת 2016 בגין נכסים אשר בבעלות ישירה של מישורים (ולא באמצעות חברת הבת סקייליין) עלה בכ-59% והסתכם בכ-8.6 מיליון שקל, בהשוואה לכ-5.4 מיליון שקל ברבעון הרביעי של שנת 2015. הגידול ב-NOI  נובע בעיקר מעליה בהיקף הנכסים המניבים, גידול ב-NOI  למ"ר בממוצע ומשיפור בשיעורי התפוסה.

הרווח התפעולי ברבעון הרביעי של שנת 2016 הסתכם בכ-51.4 מיליון שקל, לעומת כ-73.8 מיליון שקל ברבעון המקביל של שנת 2015. השינוי ברווח התפעולי הושפע מהכרה בהכנסות מעליית ערך נדל"ן להשקעה בסכום כולל של כ-51.2 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל אשתקד נרשמה עליית ערך מתונה יותר של כ-35.1 מיליון שקל, וזאת בקיזוז רווח הזדמנותי בסך של כ-24.2 מיליון שקל שנרשם ברבעון המקביל אשתקד בגין רכישת מלון 'רנסנס'.

הוצאות המימון, נטו ברבעון הרביעי של שנת 2016 הסתכמו בכ-12.9 מיליון שקל, בהשוואה לכ-11.6 מיליון שקל ברבעון המקביל של שנת 2015. 

הרווח הנקי של מישורים ברבעון הרביעי של שנת 2016 הסתכם בכ-18.6 מיליון שקל (מתוכו, כ-17 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת רווח בסך של כ-39.9 מיליון שקל (מתוכו, כ-25.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל של שנת 2015, וזאת בעיקר כתוצאה מהכרה ברווח ההזדמנותי בגין רכישת מלון רנסנס בחודש נובמבר 2015. 

הרווח הכולל ברבעון הרביעי של שנת 2016 עלה והסתכם בכ-300 מיליון שקל (מתוכו, כ-139.8 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת רווח כולל של כ-22.6 מיליון שקל (מתוכו, כ-17.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל של שנת 2015. העלייה ברווח הכולל הושפעה כאמור בעיקר מהכרה ברווחים משערוך מחדש של הנכסים המלונאים בחברת הבת סקיליין.

ההון העצמי של מישורים, נכון ליום ה-31 בדצמבר 2016, הסתכם בכ-844.4 מיליון שקל (מתוכו כ-414.6 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), והוא מהווה כ-39.5% מסך המאזן. כאמור, העליה בהון העצמי נבע בעיקר מהעלייה ברווח הנקי ומשערוך הנכסים המלונאיים של חברת הבת סקייליין. נכון ליום ה-31.12.2016, ההון העצמי למניה עומד על כ-13.6 שקל וזאת למול מחיר שוק, נכון ליום פרסום הדוחות, של כ-7.8 שקל למניה. 

יתרות המזומנים ושווי מזומנים שברשות החברה, נכון ליום ה-31 בדצמבר 2016, עלו והסתכמו בכ-135 מיליון שקל. נכסיה השוטפים של החברה בסוף שנת 2016 הסתכמו בכ-489 מיליון שקל, מתוכם כ-52 מיליון שקל נכסים מוחזקים למכירה המיוחסים למכירת קרקעות Port McNicoll וקרקעות בפרויקט Horseshoe. סך הנדל"ן להשקעה במאזן החברה עלה והסתכם בכ-816 מיליון שקל בעיקר כתוצאה מרכישת שלושה נכסים מסחריים, השקעה בנכסים קיימים, מעליית שווי קרקעות ונכסים מניבים - כל זאת בקיזוז חלקי של שינוי סיווג נכסים מנדל"ן להשקעה לנכסים המוחזקים למכירה וביניהם קרקעות בפרויקט Port McNicoll. היחס השוטף לסוף שנת 2016 עלה ל-2.04, בהשוואה ליחס שוטף של 1.29 בסוף שנת 2015. היחס המהיר לסוף שנת 2016 עלה לכ-1.32, בהשוואה ליחס מהיר של 0.96 בסוף שנת 2015. יחס הון להתחייבויות לסוף שנת 2016, עלה לכ-65%, בהשוואה לכ-45% בסוף שנת 2015.

אירועים נוספים:

בחודש מרץ 2017, אישרר דירקטוריון חברת הבת סקייליין תשלום דיבידנד של 5 מיליון שקל או  0.30 שקל למנייה.

בחודש מרץ 2017, קיבלה חברת הבת סקייליין קו אשראי בסך של כ-54 מיליון שקל בריבית של פריים + 2% (המשקף כיום ריבית של 4.7%) למשך 5 שנים, כנגד שעבוד אתר הנופש Horseshoe. בנוסף, חתמה סקייליין על הסכם מימון מחדש למלון Hyatt בהיקף של כ-62 מיליון שקל בריבית של 3.25% למשך 5 שנים אשר תמחזר הלוואה קיימת בהיקף של כ-42 מיליון שקל ובריבית גבוהה יותר של כ-4.76%.

בחודש פברואר 2017, השלימה החברה הנפקת סדרת אגרות חוב חדשה (סדרה ה') בסכום כולל של כ-70 מיליון שקל, בריבית של 5.35% (צמוד דולר) ובמח"מ של 4.2 שנים.

בחודש ינואר 2017, הודיעה חברת דירוג האשראי מעלות S&P על העלאת הדירוג של חברת מישורים מ-'ilBBB' ל- 'ilBBB+' עם תחזית יציבה. ההעלאה הינה הודות למספר פעולות שביצעה החברה בשנים האחרונות, שהובילו לשיפור מתמשך בביצועים התפעוליים כמתבטא בשיפור ביחסי הכיסוי והמינוף. 

בחודש ינואר 2017, חתמה החברה על הסכם לרכישת בניין משרדים ומסחר באזור התעשייה של העיר רעננה בתמורה לכ-22.5 מיליון שקל. כיום הבניין מניב NOI שנתי בסך של כ-1.1 מיליון שקל, כאשר להערכת החברה, בהינתן תפוסה מלאה, צפוי הבניין להניב NOI שנתי בסך של כ-2.1 מיליון שקל (משקף תשואת NOI של כ-9%).

בחודש ינואר 2017, חתמה סקייליין על הסכם למכירת עתודות הקרקע בפרויקט Port McNicoll, בקנדה בתמורה לכ-120 מיליון שקל. עם השלמת המכירה, הצפויה להתקיים ברבעון השני של שנת 2017, תרשום סקייליין תזרים פנוי (לפני מס) בסכום כולל של כ-131 מיליון שקל בפריסה על פני 10 שנים (כולל תוספת ריבית). ממועד הרכישה (המקורי) ועד השלמת העסקה יניב הנכס הכנסות של כ-180 מיליון שקל – למעלה מפי 3 ביחס לסך ההשקעות שבוצעו בנכס.

בחודש ינואר 2017, מר דניאל לבנטל מונה למנכ"ל מישורים, וזאת במקומו של מר רמי שריקי, אשר ימונה לתפקיד של יו"ר דירקטוריון פעיל. לדניאל לבנטל (48), רואה חשבון במקצועו ובעל תואר שני במשפטים, ניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן וכן בתחום הכספים והפיננסים. בתפקידו האחרון שימש דניאל כמשנה למנכ"ל של קבוצת בסט, לה פעילות בתחום הביצוע וההשקעות בנדל"ן בישראל ובקנדה. 

בחודש נובמבר 2016, השלימה מישורים את רכישת מלוא הזכויות (100%) במרכז מסחרי בשם "Wakefield Commons" הממוקם בעיר Raleigh שבצפון קרולינה, ארה"ב, תמורת כ-83.5 מיליון שקל. המרכז המסחרי משתרע על קרקע בשטח של כ-100 אלף מ"ר, השטח הכולל להשכרה מסתכם בכ-15 אלף מ"ר ובנוסף מכיל הנכס כ-1,300 מקומות חניה. שיעור התפוסה בנכס הינו כ-84%, המושכר ל-20 שוכרים. על בסיס הנחת התפוסה הקיימת (84%), הנכס מניב הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של כ-6.5 מיליון שקל, המשקפת תשואת NOI של כ-7.8%. בשלב הראשון, העסקה מומנה מהמקורות העצמיים של החברה. בהמשך, בכוונת החברה לפעול לקבלת מימון חיצוני כנגד הנכס הנרכש.

בחודש נובמבר 2016, הושלמה העסקה לכניסתו של איש העסקים הקנדי אלכס שניידר לשליטה משותפת במישורים, וזאת על ידי רכישת מניות ממר גיל בלוטרייך בהיקף של כ-45 מיליון שקל. העסקה למכירת המניות התבצעה לפי מחיר של 9.5 שקל למניית מישורים, פרמיה של כ-50% למול מחיר הסגירה אמש. טרם השלמת העסקה, גיל בלוטרייך החזיק ב-52.68% מהון החברה, בעוד ששניידר החזיק בכ-21.38%. עם השלמת העסקה, כל אחד מהצדדים מחזיק בכ-37% מהון החברה. 

בחודש אוקטובר 2016, התקשרה חברת הבת סקייליין, באמצעות חברה בת (60%), בהסכם למכירת 33 עתודות קרקע למגורים באתר הנופש "בלו מאונטיין" (Blue Mountain) בקנדה תמורת כ-16.2 מיליון שקל.

בחודש ספטמבר 2016, השלימה חברת מישורים הנפקת אגרות חוב, באמצעות הרחבת סדרה ג', בסכום כולל של כ-59.6 מיליון שקל במחיר המשקף תשואה ברוטו צמודת מדד בשיעור של כ-4.3%. אגרות החוב של מישורים מדורגות על ידי מעלות בדירוג 'ilBBB' באופק חיובי".

בחודש ספטמבר 2016, התקשרה חברת הבת סקייליין בהסכם למכירת שתי עתודות קרקע באתר הנופש "בלו מאונטיין" (Blue Mountain) בקנדה תמורת כ-44 מיליון שקל. בגין חלקה בעיסקה תרשום סקייליין רווח יזמי של כ-7.1 מיליון שקל ותזרים מזומנים חופשי של כ-20.2 מיליון שקל. השלמת העסקה כפופה להשלמת ביצוע התאמות בקרקע, שצפויה להסתיים עד סוף שנת 2019.

בחודש אוגוסט 2016, השלימה חברת הבת סקייליין את מכירת מלוא אחזקותיה במלון הדירות פנטג'ס (Pantages) שבמרכז טורונטו, קנדה. מכירת המלון התבצעה תמורת סכום של כ-89 מיליון שקל, המשקפת לנכס Cap rate של 5.5%. השלמת העסקה הניבה לחברה רווח לפני מס בסך של כ-23 מיליון שקל ותזרים פנוי בסך של כ-50.7 מיליון שקל.

חברת מישורים השקעות נדל"ן בע"מ עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בנות בהשקעות בנדל"ן מניב בישראל ובארה"ב בשטח כולל של כ-190 אלף מ"ר. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב (סימול: מישר) לפי שווי שוק של כ-237 מיליון שקל, והונה העצמי (המיוחס לבעלי המניות), נכון לסוף שנת 2016, הסתכם בכ-415 מיליון שקל. חברת מישורים הינה גם בעלת השליטה (51%) בחברת סקייליין, המפעילה נכסים מניבים ופיתוח קרקעות בקנדה ובארה"ב ונסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של כ-470 מיליון שקל. הונה העצמי (המיוחס לבעלי המניות) של סקייליין, נכון לסוף שנת 2016, הסתכם בכ-701 מיליון שקל. אלכס שניידר וגיל בלוטרייך הינם בעלי השליטה בחברת מישורים. מנכ"ל החברה הינו מר דניאל לבנטל.