אפריקה ישראל מגורים בע"מ מעקב ופעולת דירוג

* סך הנע"מ שגוייס עומד על 50 מיליון ש"ח ע.נ.

שיקולים עיקריים לדירוג 

סדרת אג"ח	מספר נייר ערך	דירוג	אופק דירוג	מועד פירעון סופי
ב'	1126093	A2.il	יציב	31/03/2020
ג'	1135698	A2.il	יציב	31/03/2022
נייר ערך מסחרי*	1134295	P-1.il	-	-

אישור מחדש של הדירוג ואופק הדירוג נתמך, בין היתר, בפרופיל העסקי של החברה הבולט לחיוב, לאור היקף פעילות משמעותי ופיזור פעילות סביר, המשתקף בפרויקטים לביצוע, בפרויקטים בתכנון ובעתודות הקרקע של החברה; ראיה לכך, נכון ל-30.09.2017, לחברה כ- 1,530 יח"ד בביצוע (חלק חברה), אשר מתוכן כ-920 יח"ד מכורות, וכן צבר עתודות קרקע לפי תב"ע בתוקף ופרויקטים בתיכנון הכוללים 1,147 ו-1,277 יח"ד (חלק חברה), בהתאמה; בשמירה על היקפי ושיעורי רווחיות סבירים שנעים ברווחיות גולמית ממוצעת בטווח 17%-20%, בשנים האחרונות, ההולמת את רמת הדירוג. כמו כן, הפרופיל העסקי של החברה נתמך בפיזור בין הפרויקטים הפונים לפלחי קהל שונים, באופן המצמצם את החשיפה והתלות בכל פרויקט, וכן באזורי הפעילות של החברה, אשר הינם אזורי ביקוש. החברה צפויה להמשיך להפיק תזרים פרמננטי משמעותי בטווח הקצר – בינוני, וזאת בהתבסס על היקף היח"ד המכורות ומועדי האכלוס הצפויים בפרויקטים בביצוע, אשר צפויים לתרום משמעותית להפקת תזרים לשירות החוב תוך גידול בהיקף הפעילות; בשיעורי המכירות הגבוהים בפרויקטים הקיימים.

מנגד, הדירוג מושפע לשלילה משחיקה משמעותית ביחסי האיתנות של החברה. רכישת הקרקע בפרויקט מחיר למשתכן בהרצליה (להלן: "גליל ים") במהלך 2017, איחוד חלק השותף בפרויקט גבעת שמואל וחלוקת דיבידנד בהיקף  של כ- 80 מיליון ש"ח, כל אלה הובילו לשחיקה משמעותית ביחסי האיתנות של החברה. ראיה לכך, יחס המינוף חוב ל-CAP נכון ל-30/09/2017 הסתכם לכ-67%, לעומת 61% נכון ל-31/12/2016. יצוין, כי על פי תחזיות החברה, המקדמות בגין גליל ים צפויות להתקבל בטווח הקצר-בינוני, ולהוריד את יחסי המינוף. עם זאת, יצוין, כי ככל שהחברה תמשיך ברכישת קרקעות שתוביל לשחיקה נוספת ביחסי המינוף ואי שיפור ביחסים הקיימים, האמור ישפיע לשלילה על הדירוג; מחשיפה לשינויים לרעה בענף הייזום למגורים (ככל שיהיו); לחברה קיימת חשיפה לפרויקט משמעותי הידוע כפרויקט "סומייל" בו היקף ההון המושקע גבוה יחסית; מחשיפה לחברת האם "דניה סיבוס"  לענף הבניה והקבלנות אשר מגלם רמה מסוימת של סיכון ענפי והצורך לשרת את ההלוואה שנטלה דניה סיבוס שלהבטחתה שועבדו אחזקותיה באפריקה מגורים וכפועל יוצא, חלוקת דיבידנדים בהיקף רחב אשר משפיעה לשלילה על הפרופיל הפיננסי.

תרחיש הבסיס לוקח בחשבון את גיוס האג"ח האמור, קבלת תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות להיקף ומועד קבלת התזרים לעומת תחזיות החברה, באופן המאפשר לחברה יכולת שרות חוב הולמת. כמו כן תרחיש הבסיס לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד בהתאם לתחזיות החברה, וכן מניח רכישת קרקעות בטווח הקצר – בינוני, כך שהיחס חוב נטו ל-CAP נטו צפוי לעמוד בטווח של  כ- 68%-64% ויחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO עומד בממוצע בטווח של כ-17-19 שנים, והרווחיות גולמית בגין פרויקטים צפויה לעמוד בממוצע בטווח של כ- 17%-20%. יצוין, כי נכון למועד הדוח,  החברה הינה חלק מקבוצת בעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" אשר נכון למועד הדוח, נמצאת בהליך לשינויי שליטה. מידרוג תבחן את השפעות שינוי השליטה, ככל שיהיו, על דירוג החברה. יצוין כי אי שיפור יחסי האיתנות לאורך זמן כך שינועו סביב ה-60%, חוב נטו ל-CAP נטו, עלול להשפיע לשלילה על דירוג החברה.

יצוין, כי בתקופה האחרונה הממשלה ממשיכה לפעול בתהליכים שונים לצורך עצירת עליית מחירי הדירות והגדלת ההיצע של דירות חדשות. תהליכים אלו כוללים, בין היתר, המשך שיווק קרקעות במתכונת של "מחיר למשתכן" ובמידה פחותה גם בתחום הדיור להשכרה, העלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה, הסכמי "גג" עם עיריות ומועצות מקומיות לצורך הגדלת התחלות הבנייה וכדומה. פרויקטי מחיר למשתכן עלולים להוות איום על תזרים החברות הפועלות בענף, הן בשל תחרות בפרויקטים הממוקמים בסמיכות לפרויקטים בתחום המחיר למשתכן והן בגין הרווחיות הנמוכה יחסית המאפיינת קרקעות שנרכשות על ידי יזמים בייעוד של מחיר למשתכן. יצוין, כי החברה זכתה במכרזי תוכנית מחיר למשתכן בהרצליה, שהם וראשון לציון. הפרויקטים כוללים יח"ד המשלבות תמהיל של משתכנים ושוק חופשי, באופן אשר, להערכת מידרוג, אינו פוגע באופן מהותי ברווחיות הממוצעת של כלל החברה.

מידרוג מציינת, כי הפחתת היקף השיווק של קרקעות מנהל למכירה במחירי השוק (לא במסגרת תוכניות כגון מחיר למשתכן) מביאה ללחץ כלפי מעלה על מחירי הקרקעות הפרטיות ועלולה לפגוע ביכולתן של חברות בענף לשמור על היקפי הפעילות הנוכחיים. כמו כן, מגבלות של המערכת הבנקאית על מתן מימון לתחום הנדל"ן משפיעות על יכולת רכישת ומימון פרויקטים. להערכת מידרוג, לחברה צבר קרקעות מספיק לטווח הבינוני ונגישות טובה למקורות מימון לרבות לחוב אג"ח, כך שחשיפת החברה למגמות אלו הינה נמוכה ביחס לחברות קטנות יותר הפועלות בענף. 

דירוג נייר ערך מסחרי, שהינו דירוג לזמן קצר, מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A2.il באופק יציב, ועל ניתוח הנזילות הכולל, בין היתר, ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד.  כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות. 

החברה התחייבה לשמור על יתרות נזילות פנויות לצורך הנע"מ בלבד בהיקף שלא יפחת מ- 1.2 X מיתרת הנע"מ המונפק. 

ניתוח  הנזילות של החברה

בניתוח הנזילות של החברה נבחנו, בין היתר, הפרמטרים הבאים: מזומנים, הוצאות תפעוליות שוטפות, השקעות צפויות ומשיכת עודפים מפרויקטים בביצוע וכדומה, כמפורט להלן:

שימושים בתקופה:

• דיבידנד לבעלי מניות החברה: הונחה חלוקת דיבידנד על פי תחזיות החברה. 

להערכת מידרוג, לתקופת דירוג נייר הערך המסחרי – לחברה עודף מקורות על שימושים אשר הולם את הדירוג. 

אפריקה ישראל מגורים בע"מ – נתונים פיננסים עיקריים

 

היקף פעילות ופיזור הולם לרמת הדירוג; קצב מכירות טוב למצבת הפרויקטים בביצוע תורם לפרופיל העסקי

נכון ל- 30/09/2017 החברה פועלת ב-22 פרויקטים (חלקם כוללים מספר שלבים של אותו אתר) הכוללים כ-1530 יח"ד (חלק חברה), המפוזרים בפריסה ארצית. כמו כן, לחברה מלאי קרקעות לבניה של מעל ל-3,000 יח"ד חלק החברה (לא כולל יח"ד מותלות). לפי הערכות החברה, היקף ניכר של יח"ד מתוכננות להתחלת בנייה ב-2018. נתונים אלה כוללים את פעילות התחום של התחדשות עירונית, בעיקר תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) באמצעות חברת הבת "אפריקה התחדשות עירונית". כלל הפרויקטים של "אפריקה התחדשות עירונית", הצפויים לתרום להכנסות ורווחיות החברה בשנים 2018-2019, ממוקמים בעיקר באזורי ביקוש בגוש דן (בערים רמת גן, גבעתיים ותל אביב).

לחברה היסטוריית פעילות מוכחת של קיום מלאי מצומצם של יח"ד גמורות בפרויקטים שהסתיימו, כאשר על פי רוב, עם סיום הפרויקט נמכרו מרבית הדירות.  נכון ל-30/09/2017, מלאי הדירות בפרויקטים שהסתיימו וטרם נמכרו כולל כ- 27 יח"ד. נכון למועד הדוח, החברה מציגה שיעור מכירות גבוה של יח"ד בביצוע, המסתכם לכ-72% מיח"ד שהקמתן תושלם עד סוף שנת 2018. בשל שיעורי המכירה הגבוהים, הנראות התזרימית של הפרויקטים הינה גבוהה. להערכת מידרוג, בהתחשב במצבת הפרויקטים בביצוע, החברה צפויה להמשיך ולהציג יחסי כיסוי ממוצעים אשר אינם גבוהים לרמת הדירוג (כאשר בהתחשב באופי הפעילות ומחזוריותה בענף הבנייה למגורים, נבחנים שיעורים אלו על בסיס ממוצע 3 שנים קדימה), ועומדים בטווח של כ-17-19 שנים (חוב נטו ל-FFO).

בהתאם לצבר הקרקעות הקיים, שנמצא בתכניות החברה לבנייה ואכלוס במהלך השנים 2018-2021, מידרוג מעריכה כי שיעורי הרווחיות הגולמית בטווח הקצר-בינוני צפויים להיוותר סבירים ולעמוד על טווח של כ-17%-20%, במידה ולא יחולו שינויים משמעותיים בהעדפות הצרכנים לאור שינויי ביקוש והיצע שינבעו, בין היתר, משינויים ותמורות רגולטוריות. 

התפלגות יח"ד בביצוע של החברה ושיעור הרווחיות הממוצעת בחתך גאוגרפי. לאור האמור, מידרוג מעריכה כי פיזור הפרויקטים, שיעורי הרווחיות וקצב המכירות משפיעים לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה.

רמת מינוף גבוהה המשפיעה לשלילה לרמת הדירוג

רמת מינוף גבוהה לרמת הדירוג בשל: רכישת הקרקע בפרויקט גליל ים במהלך 2017, איחוד חלק השותף בפרויקט גבעת שמואל וחלוקת דיבינד בהיקף  של כ- 80 מיליון ש"ח אשר הובילו לשחיקה משמעותית ביחסי האיתנות של החברה. כך למשל, יחס המינוף חוב ל-CAP נכון ל-30/09/2017 הסתכם לכ-67%, לעומת 61% נכון ל-31/12/2016. יחסי המינוף הנ"ל, פוגעים בפרופיל הפיננסי של החברה. עם זאת, מידרוג מעריכה כי יחסים אלה צפויים לרדת בטווח הזמן הקצר ולעמוד בטווח 68%-64%, וזאת בשל כמות יח"ד המכורות מראש בפרויקט גליל ים, כך שהחברה תכיר בהכנסות מהפרויקט וכן גם בגין המקדמות מרוכשי מחיר למשתכן אשר אמורות להפחית את היקף החוב בגין הפרויקט בשנת 2018. מידרוג מצפה כי החברה תפעל לשיפור יחס זה לאורך זמן כך שינוע סביב ה- 60% חוב נטו ל-CAP נטו. יצוין, כי היקף ההון העצמי של החברה, נכון ל30/09/2017 מסתכם לכ- 955 מיליון ש"ח והולם את רמת הדירוג, ומשפיע לחיוב על הפרופיל הפיננסי. יצוין, כי ההון העצמי גדל, בין היתר, כתוצאה מיישום תקן IFRS 15. עם זאת, החברה מחלקת דיבידנדים בהיקף ניכר ביחס לרווח השוטף, באופן המשפיע לשלילה על הפרופיל הפיננסי.

יתרות נזילות הולמות וגמישות פיננסית סבירה ביחס ללוח הסילוקין של החברה; תזרים חזק מפעילות שוטפת לשרות החוב משפיע לחיוב על הפרופיל הפיננסי

נכון ליום 30/09/2017, לחברה יתרת נזילות בהיקף של כ-84 מיליון ₪ (לא כולל מזומנים מוגבלים בחשבונות ליווי בנקאי בהיקף של כ-148 מיליון ₪). לוח הסילוקין של אגרות החוב של החברה כולל פירעון בשנת 2018 בהיקף של כ-90 מ' ₪ . מודל הדירוג מניח גיוס אג"ח, בין היתר, לצורך מיחזור חוב. להערכת מידרוג, לחברה נגישות טובה למקורות מימון לרבות לגיוס אג"ח, באופן התומך בפרופיל הפיננסי של החברה. בשנת 2019 פירעון קרן אג"ח עומד על כ- 87 מ' ש"ח ובשנת 2020  צפוי הפירעון השנתי לעמוד על כ-101 מ' ₪. החברה מתכוונת לשרת את חובותיה, בין היתר, מיתרת הנזילות, ומפעילותה השוטפת, אשר צפויה לייצר תזרים משמעותי בשנים הקרובות. יצוין כי להערכת מידרוג, מקורות אלו הינם גבוהים ביחס לעומס הפירעונות הצפוי. 

אופק הדירוג

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג: 

• שיפור משמעותי ביחסי הכיסוי של החברה

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

• הרעה מהותית בסביבה העסקית, כגון ירידה במחירי הנדל"ן למגורים באזורים בהם פועלת החברה

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג- נייר ערך מסחרי

• צורכי השקעה מהותיים נוספים ו/או הוצאות תזרימיות מהותיות אחרות, מעבר לאלו שהוערכו על ידי החברה

אפריקה ישראל מגורים בע"מ, הינה חברה העוסקת בייזום פרויקטים למגורים בישראל על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, הקמת המבנים ומכירתם ומהווה את הזרוע של קבוצת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, לייזום פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל. החברה פועלת בייזום והקמה של שכונות מגורים, המאופיינות במיצוב בינוני-גבוה ביחס לשוק הדירות, הנובע ממיקומן ומפיתוח סביבתי. כמו כן, בשנים האחרונות החברה החלה ליזום פרויקטי תמ"א 38. לחברה פרויקטים עיקריים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים. בחלק מהפרויקטים אותם מבצעת החברה, הקבלן המבצע הינו דניה סיבוס בע"מ, שהינה בעלת השליטה בחברה. החברה הוקמה בשנת 1960 והחל מיולי 2006 נסחרות מניותיה בבורסה לני"ע בתל אביב.