רמת הסיכון בענף עלתה אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות:."התמ"א מתה"

על פני נתוני דן אנד ברדסטריט תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן משמעותית בענף הנדל"ן שגלגל כ- 20 מיליארד ₪ בשנה החולפת, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי בענף הנדל״ן למגורים. חלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2019 מהווה כ-20% מסך התחלות הבניה. כשמסתכלים על ריכוז הפרוייקטים, כ-70% מהדירות שהחלו להיבנות נמצאות בת"א והמרכז.

 

הענף כולל כ- 1500 יזמים שונים, נכון לסוף 2019, מספר הפרוייקטים בביצוע של התחדשות עירונית עמד על כ-1800 (בפרוייקטים אלו פעילים כ-450 קבלני ביצוע), 

אפרת שגב סמנכ"ל, מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט: " תחום ההתחדשות העירונית מצוי בשנה האחרונה בתקופה מתמשכת של חוסר וודאות עקב שינויי מדיניות תכופים. מציאות מורכבת זו יחד עם ההאטה הכללית בענף הנדל״ן הביאו גם לעליה ברמת הסיכון במקטע היזמי, וליותר יזמים שנקלעו השנה לכשל פיננסי"

 

רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, ב- 25% מהפרוייקטים של התחדשות עירונית נרשמה עלייה ברמת הסיכון, בכ- 20% מהפרוייקטים הוחלף קבלן הביצוע לפחות פעם אחת, למעלה מ- 15% מהפרוייקטים החליפו ידים בין יזמים כ-15% מהיזמים לא עומדים בהסכמי הליווי"

 

עתידה של תמ"א 38 נחוצה? כשלה? מה התהליכים הצפויים ב- 3 השנים הקרובות ? למה התוכנית נכשלה? הרי המטרה שלה היתה להציל חיים ולחזק מבנים

אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: התמ"א לא באמת צפויה לחיות ב-3 השנים הקרובות, התמ"א מתה, התהליכים מתארכים. כולנו מדקלמים את התוכניות, המדינה צריכה להחליט האם משקיעה בתמ"א או מתרכזת במתחמים הגדולים של הפינוי בינוי. התוכנית לא הצליחה, כמה מבנים הצלחנו לחזק ? התוכנית עם הפוטנציאל האדיר..אבל מעבר לאחוזים בודדים לא הצליחה. 

אנו מצויים בשעת רצון. תכנית 2040 שאושרה ע"י הממשלה ב-2017 היא הסמן הימני לפתרון מצוקת הדיור בישראל. התכנית תוכננה כך, שהיא נותנת מענה לביקוש הגובר וההולך של 15,000,000 תושבים  עד לשנת 2040. כאשר היעד אותו הציבה הממשלה  עמד על 1.5 מיליון דירות מתוכן כחצי מיליון דירות של התחדשות עירונית. היות, והתמ"א לא יכולה לספק מספר הדיור שהוקצב הרי, שרק מתחמי פינוי עתירי היקף יתנו את המענה ליעדים שהציבה המדינה על בסיס צרכי האוכלוסייה".

 

עו"ד שחר רז בעלים ד.ר חיזוק ובינוי : אחד החסמים המרכזים היה אחוז ההסכמה הגבוהה, שנפלו לעיתים בידי 2-3 דיירים, הכוח שניתן בידי מיעוט, מעודד סחטנות וחוסר כדאיות כלכלית, שומעים על כוונה מהמחוקק להוריד את הרף הנדרש, אנו מקווים שעוד בחייה של תמ"א 38 התיקון יבוצע ונצליח להוציא עוד פרוייקטים".

יוסי חסון מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל: "מדובר בתוכנית לא טובה שצריכה לעבור שינויים, יש כאן בעיה של מרכזי ערים שצריך לחזק ולתכנן אורבנית בצורה יותר נכונה, להוסיף יחידות ולחזק מבנים. הדבר החמור ביותר בתמ"א, מה עושים ב- 3 השנים הקרובות? בפועל  לא תהיה תמ"א ב- 3 השניים הקרובות,  רק מי שכבר התחיל תהליך יצליח לסיים, לכל השאר זה לא רלוונטי, כך שמבחינתנו התמ"א תמה. כבר עכשיו במקום  הרגו את התוכנית".

 

אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית קבוצת משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות: "יש לי למעלה מ-5000 יחידות דיור שנמצאות באוויר בגלל הזמן הממושך בהוצאת היתרים, כך שב- 3 שנים לא נספיק לעשות הרבה.  צריך להגיע למצב של רישוי זמין ומהיר, תיק מידע בפחות מ- 45 יום והיתר יותר מהיר. שם בעיית המפתח, את בעיית הדיירים אנחנו נפתרים. בארה"ב לוקח 10 ימים להוציא היתר".

עומר  גוגנהיים מנכ"ל אשדר בוטיק: "תמ"א 38 מורכבת ולא באמת משנה את פני הסביבה אנשים חוזרים לאותם המקומות שמהם הם באו. צריך להתייחס לתמ"א כמוצר משלים לפינוי בינוי, אבל ברגע שהורגים אותה לא יכול להיות מוצר משלים, מה יהיה הפיתרון לאותם בנינים רעועים שצריכים חיזוק ?"

 

גיא חליפי בעלי חברת אבירים: "אי אפשר להרוג את התמ"א, מה יהיה  הפיתרון של הבניין הבודד שצריך לחזק שאינו נמצא במתחמי פינוי בינוי? לשם צריך לכוון מבחינת חקיקה, ושם צריך לתת את המענה".

נועם שרון סמנכ"ל שיווק טל בר בנייה ופיקוח: "התמ"א לא תרד מסדר היום, אנחנו לא רואים שיש פתרון אחרי לבניינים בודדים, הבעיה שלנו זה חוסר הוודאות, שיש פתאום שינוי מדיניות ושם צריך לתת את הדעת".

 

נושא חיזוק מבנים רלוונטי לפריפריה, והשאלה איך הופכים את העניין לכלכלי וכדאי, מה יהפוך את זה לישים בפריפריה?

משה קורן סמנכ"ל פיתוח עיסקי והתחדשות עירונית אזורים בניין: "יש מקומות שלא ניתן לתת מענה לבניין הבודד, אנחנו פועלים בהתחדשות בפינוי בינוי, מהטעם שרק באיזורים גדולים יודעים לתת מענה ופתרונות, למדנו שבמסלול של פינוי בינוי יודעים להשתמש בפתרונות מס שאין בתמ"א 38, אבל הבעיה שאנחנו צריכים וודאות! מתבססים על מדיניות ברשות המקומית, ואז מגיע ראש עיר חדש שהופך את הכל".

 

עו״ד קרן פרשקר, שותפה ברז-כהן, פרשקר: תמא 38 אולי תגיע לקיצה הפורמאלי, אולם היא הניחה מורשת תודעתית, שלל תכניות, והרבה פרקטיקה שתביא להמשך המיזמים של הריסה ובנייה מחדש. ראשית התמ"א הביאה עימה לאישור תכניות רבות שאושרו מכח סעיף 23 שבה. רב רובן של התכניות האלה ימשיכו חייהן גם לאחר תפוגתה של התמ"א עצמה. שנית, מורשת עצומה של פרקטיקה התפתחה סביב התמ"א שתאפשר המשך של פרוייקטים באמצעות צינורות תכנוניים חלופיים. הבנקים סוף סוף גיבשו נוהלים ברורים ואחידים לליווי פרוייקטים. עורכי דין רבים הפכו מומחים בייצוג דיירים ואחרים הפכו מומחים בייצוג יזמים. קיימת חקיקה אזרחית משלימה שמאפשרת את תקומתם של הפרוייקטים. יזמים רבים התמחו באופן בלעדי במיזמי תמ"א. 

הציבור הפנים את האפשרות להתקשר בעסקת תמ"א והחששות מן הלא נודע שהיו בעבר, נמוגו. קמו קרנות השקעה רבות ועוד. כשכל התשתית הזו קיימת, השוק לבטח יימצא צינורות תכנוניים חליפיים. צפוי כי משך התכנון, במקומית בהם לא אושרו תכניות מכח סעיף 23, יארך. אולם בשום פנים ואופן העסקאות לא תעלמנה יום אחד".

ננה חן משנה למנכ"ל ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאל: " אין צורך לעצור את התמ"א בפריפריה אלא לשפר את זה כדי שזה יצליח וזה אפשרי, צריכים לחשוב על פינוי בינוי בפריפריה, שם נמצאת האוכלוסייה שזקוקה לזה, ואיכשהוא אנחנו עוברים ליד והמדינה לא לוקחת אחריות,. יש לנו יכולת לחשוב יחד עם הרשויות ועם היזמים, בסופו של דבר הרשות עוצרת"

חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצרה מהפכה מאז הקמתה, עם תוספת כוח מקצועי בדמות 25 מינהלות עירוניות בערים בעלות פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית. כעת אנו בונים מסמך עקרונות עבור הסכם גג להתחדשות עירונית שיקדם את פיתוח המבנים הציבוריים והתשתיות המקומיות – דבר שיביא לזירוז תהליכי פינוי הבינוי בפרויקטים הגדולים. בנוסף, אנו בונים מסמכי מדיניות התפורים על-פי מידות הערים השונות. קרוב ל- 90 מיליון שקלים הועברו לשלל רשויות מקומיות עבור תכניות מתאר ותכניות שכונתיות, בדגש על הקו הסורי-אפריקאי. גם הפריפריה אינה נזנחת, וגם עליה אנו שמים דגש נרחב".

 

היטל השבחה והתחדשות עירונית:

 

עו"ד צבי שוב: "היטל השבחה מרים או מפיל פרויקטים, אחת הסיבות העיקריות לכך שתמ"א 38 זוכה למאבק כה גדול מהרשויות, הינה העובדה כי יש בה פטור מהיטל השבחה, ומאז תחילתה, מנסות הרשויות בדרכים יצירתיות ליצור חיוב בהיטל השבחה. הדבר מוביל למצב בו אין וודאות אם ישולם היטל ואת שיעורו, אי וודאות אינה בריאה וחייבים כללים ברורים.

גם חלק מהמתווה החדש של ביטול התמ"א ותכניות בניין עיר של התחדשות למתחם, נועדו בן היתר לשם גביית היטל השבחה, ולכן הדבר מקשה על מה שגם כך אינו פשוט. אנו רואים כדוגמא את המאבקים על היטל ההשבחה בתכניות הרובעים בעיר תל אביב, כאשר  הועדה המקומית  הוציאה מאות דרישות תשלום היטלי השבחה מכוחה. אף שתמ"א 38 מעניקה פטור על פי חוק מהיטל השבחה.  בפסיקות רבות של שמאים מכריעים קוצצו ואף אופסו שומות היטל ההשבחה שהוציאה הועדה, בנימוק כי לא חלה השבחה מכח תכניות הרובעים. ברור שהתנהלות זו והעדר הוודאות משפיעה על הכדאיות ועל קבלת ההחלטה לחיזוק.ראוי שתהא שקיפות וודאות בעניין, ופטור שלא נתון לפרשנויות".

דברי עו״ד אבי ארד, שותף וראש מחלקת נדלן (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן:

״יש הכרח להפריד בין התחדשות עירונית בפריפריה - לגביה, הממשלה חייבת לתמרץ על חשבונה את הפתרונות מצילי החיים (כפי שבעוטף עזה לא שואלים אם זה כלכלי לבנות ממדים) לבין המרכז, שם נדרשת חקיקה שתאכוף את ההתחדשות העירונית פעם אחת מול הרשויות, תוך הגבלת שיקול דעתן להפריע אך תוך פתרון בעיית היטלי ההשבחה והתשתיות שמעיק עליהן ומנגד חקיקה שתגביל את יכות הדיירים להתנגד לפרויקט, תוך הורדת רף ההסכמה שכיום הוא גבוה מדי ועוצר פרויקטים רבים.״