בית ההשקעות מור על מדד הנדל"ן >> מאקרו חזק, ריבית אפסית ועסקאות במחירי שיא

מדד תל אביב נדל"ן עלה השנה ב-64% הודות לשילוב מנצח בין נתוני מאקרו חזקים במשק הישראלי, סביבת ריבית אפסית בארץ ובעולם וביצועי חברות טובים. אלו גם הובילו למספר עסקאות גדולות שנעשו השנה במחירי שיא

 

בינואר 2019 ביצע ה- Wall Street Journal סקר ציפיות אנליסטים לריבית הפד לשנת 2019. מתוך 50 האנליסטים אשר השתתפו בסקר אף לא אחד חזה שריבית הפד תרד השנה. יתרה מכך, הרוב המוחלט צפה עליית ריבית, כאשר הממוצע עמד על שיעור ריבית של 3.39% לסוף השנה (לעומת 2.75% בתחילת השנה) והרף העליון חצה את רף ה-4%. 

את המציאות כולנו יודעים. הפד הוריד את הריבית שלוש פעמים, ב-0.75% במצטבר ושינה את התמונה לחלוטין עבור שוק המניות בכלל ושוק הנדל"ן בפרט.

 

מי נהנה מזה?

חברות הנדל"ן נסמכות על גיוס ומחזור חובות כחלק מהמחזור העסקי השוטף. השנה הצליחו חלק מהחברות להוריד את מרווחי הגיוס בצורה משמעותית ולגייס חוב בריבית ממוצעת כמעט אפסית. המשמעות המידית היא תזרים שוטף מפעילות, FFO, גדול יותר לבעלי המניות. 

ניתן לציין כדוגמה את הגיוס של חברת ביג בחודש יולי. ביג הנפיקה סדרת אג"ח בהיקף של 480 מיליון שקלים בריבית אפקטיבית של 0.78% בלבד. האיגרת, במח"מ 7.25 שנים, נסחרת כיום בתשואה של 0.33% בלבד. 

 

 

אלון ששון אנליסט במור בית השקעות צילום: בועז צרפתי

 

ברקע – נתוני מקרו חזקים

נתוני המאקרו החזקים במשק הישראלי הוסיפו גם הם רוח גבית לסקטור. המשק בישראל מצוי בתעסוקה מלאה, עם שיעור אבטלה חיכוכי של 3.3% - שפל היסטורי. השכר במשק במגמת עלייה, האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב של כ-2% בשנה והתמ"ג צפוי לצמוח בכ-3% השנה ובקצב גבוה יותר בשנה הבאה. 

עדות נוספת למצבו החזק של השוק בארץ ניתן למצוא בקצב אכלוס המשרדים הגבוה באזור תל אביב והסביבה (רמת גן ובני ברק). קצב האכלוס נטו בחציון הראשון של השנה עמד על 104 אלף מ"ר – פי שניים מהתקופה המקבילה, כאשר בהמשך השנה צפויים להיכנס עוד 78 אלף מ"ר. לשם השוואה, קצב האכלוס בכל שנת 2018 עמד על 131 אלף מ"ר. דוגמה בולטת לכך, בניין ToHa ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב אשר הושלם בשלהי 2018 ואוכלס כמעט במלואו אף בטרם קיבל טופס 4. שיעור התפוסה באזור הגיע לשיא של כמעט שלוש שנים - 96.5%.

במשק הישראלי הקטן יחסית עסקאות נדל"ן גדולות הינן נדירות יחסית. לכן חשוב לציין שתי עסקאות גדולות וחשובות מהעת האחרונה. בחודש יוני מכרה מגה אור מרכז לוגיסטי במודיעין ב-470 מיליון שקלים אשר מגלם שיעור תשואה, Cap Rate, של 5%. בחודש ספטמבר אמות רכשה את חלקה של נכסים ובנין בקניון קרית אונו (50%) תמורת 545 מיליון שקלים, המגלם שיעור תשואה של 5.9%. 

עסקאות אלו חשובות כדי להבין את השווי האמיתי של נכסי הנדל"ן של החברות. הללו משוערכים בספרים בשיעורי היוון שמרניים יחסית, באזור ה-7%, עקב מיעוט העסקאות בשוק ושמרנות השמאים. העסקאות האחרונות צפויות להערכתנו לשמש זרז להורדת שיעורי ההיוון שבהם השמאים משערכים את הנכסים וכתוצאה מכך יביאו לגידול בהון העצמי של החברות. יש לציין, כי השוק כבר מגלם חלק מהשווי הלא משוערך, כאשר מכפילי ההון של חלק מן החברות כבר הגיעו למכפיל של 1.5 – 2 .

 

 

ניר צרפתי מנהל מחלקת מחקר ומנהל השקעות במור בית השקעותצילום: בועז צרפתי

 

מה הלאה?

נגיד בנק ישראל, שהתחיל את הקדנציה באופן ניצי שינה עמדתו בהודעת הריבית האחרונה ואמר כי ריבית בנק ישראל לא תעלה ואולי אף תרד בעתיד הקרוב. בהתחשב בעובדה כי הריבית הממוצעת אצל חלק לא קטן מהחברות בסקטור עדיין גבוהה באופן יחסי, ניתן להסיק כי פוטנציאל החיסכון בהוצאות מימון יימשך גם בשנים הקרובות.

בהיבט של שוק ההון, חשוב לציין שסקטור הנדל"ן הוא  הסקטור הכי גדול בשוק המניות, אך הוא לא מקבל ביטוי כזה בפועל. לראייה, היקף הנכסים המנוהלים בקרנות של מניות הבנקים, הסקטור השלישי בגודלו בשוק, עומד על כ-7.5 מיליארד ₪, אל מול קרנות הנדל"ן שמסתפקות בסכום צנוע של כ-1 מיליארד ₪ בלבד (מנוהלות, סל ומחקות. הנתונים נכונים לסוף ספטמבר 2019 לפי דוחות חודשיים של הקרנות המדווחות למגנא). 

 

להערכתנו, למרות העליות החדות מתחילת השנה יש מקום עדיין להיות במשקל שוק בסקטור לאור תנאי המאקרו הנוחים. מי שמגיע לתקופה הנוכחית במשקל יתר לסקטור, יכול לנצל את העליות ולרדת למשקל שוק.

 

 

אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות בידי יועץ השקעות בעל רישיון עפ"י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברה הנסקרת, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בכתבה. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.