buildings-Image by serbuxarev from Pixabay
מוטי קפלן
12/03/2024
הסיפור של ש' מתל אביב מסביר את התרסקות החלום למשרד כהכנסה פאסיבית במיוחד למבוגרים החושבים על תקופת הפנסיה, וחלמו על הכנסה קבועה צנועה יחסית שתהיה תוספת של עוד כמה אלפי שקלים לכיסוי ההוצאות השוטפות ואולי אפילו יישאר קצת מעבר. מפריחה של שוק המשרדים שהגיעה לשיא בשנת 2021 עם תפוסה של קרוב ל-100% בחלק ממגדלי המשרדים, ההתרסקות בשנת 2023 כואבת במיוחד.
ש' רכש לפני 3 שנים משרד קטן באחד המגדלים במרכז, במחיר של קרוב ל-850,000 שקל רובו במשכנתא, וחשב שהוא מסודר לפנסיה עם תשואה יפה של 10% זה מה שהסבירו לו כשרכש את המשרד. מאז הוא מספר החליף כבר 4 שוכרים, חלקם נטשו לפני סיום החוזה כי טענו שאינם יכולים לעמוד בשכ"ד, והשאירו לו חובות שוטפים כמו דמי ניהול שלא שילמו לחברת הניהול ועוד הוצאות, וההשקעה המבטיחה הסתברה כהרפתקה שהניבה לו רק הפסדים עד היום. "אני מוצא את עצמי עכשיו עם משרד שעלה לי הון תועפות, חשבתי שזו תהיה הפנסיה שלי לקחתי משכנתא, הריבית קפצה ואני לא מצליח לכסות את המשכנתא כי אני מתקשה להשכיר את המשרד, ולמכור את המשרד כיום זה הפסד של 40% לפחות!"
על הנייר משרד מניב תשואה עודפת משכ"ד לדירת מגורים, אבל..
משרד בתקופה של ביקושים נחשב השקעה שמניבה שכ"ד גבוה יותר מההכנסה משכ"ד לדירת מגורים, בממוצע 9% ואף יותר בהשוואה לדירה המניבה כ-3.5-4% במקרה הטוב, כשעלות משרד ברוב המקרים נמוכה משמעותית מרכישת דירה.
למעשה מאמצע שנת 2022 ובמיוחד בשנת 2023 מסתבר שיש הצפה של משרדים עם מאות אלפי מ"ר שנשארים ריקים, או בתפוסה חלקית, באזור גוש דן, כאשר באזורים היותר מרוחקים מהמרכז, הבעיה אפילו מחמירה. ואם לא די בכך שלפי הערכות יש מעל מיליון וחצי מ"ר של משרדים באזור תל אביב גוש דן והסביבה, בהיצע עודף או באיכלוס חלקי ביותר, עוד מאות אלפי מ"ר של מגדלי משרדים נימצאים בבנייה פעילה וצפויים להגדיל עוד יותר את ההיצע בקרוב.
חשוב לזכור, גם במשרד ריק עדיין חייבים להמשיך לשלם את ההוצאות הקבועות כמו אחזקה, דמי ניהול, ארנונה ועוד שיכולים להגיע ל-30 שקלים למ"ר, הוצאה כבדה במיוחד למשקיע קטן פרטי.
אגב הלמ"ס שעוקב אחר שוק הנדל"ן למגורים ומדווח מידי חודש/חודשיים על מצב הביקוש, ההיצע, התנודות בהשוואה לעבר, המחירים ועוד, לא עוקב אחר שוק המשרדים כך שאין מעקב מסודר ומדויק. למרות זאת העוסקים בתחום די מספקים מידע ונתונים מהשטח ומספיק לבקר במגדלי משרדים באזור תל אביב, רמת גן, ב"ב, והסביבה לראות קומות שלמות ריקות ונטושות, ולהבין את המצב העגום של שוק המשרדים כיום.
אפשר גם לעבוד מהבית
תופעת נטישת המשרדים והצורך ההולך ופוחת בעבודה ממשרדים צברה תאוצה בתקופת הקורונה ב-2020, כאשר הרבה חברות הבינו שניתן לעבוד גם מהבית, או לחילופין מהבית ומהמשרד מה שכונה "עבודה היברידית", ולא חייבים שכל העובדים יאכלסו משרדים עם כל המשמעות הכלכלית הכרוכה בעלויות השכירות, הגעה לעבודה, תחבורה חניה ועוד.
לא רק בישראל, תופעת המשרדים הריקים או באיכלוס חלקי אופיינית גם למתרחש בעולם. בלונדון ובניו יורק למשל יש שיא של היצע מיליוני מ"ר של משרדים שמתקשים למצוא להם שוכרים. גם שם הבינו חברות גדולות את היתרונות בעבודה ההיברידית במקום ממשרדים.
מחקרים שבוצעו בישראל ובעולם הוכיחו שגם אם העובד לא מגיע פיזית למשרד, בחלק ממקומות העבודה לא רק שהפריון לא ניפגע אלא שהתפוקה טובה יותר. כמובן שסגנון העבודה הזה לא מתאים לכל החברות והעסקים, אך כבר אז החלה ירידה ברורה בצורך ובביקוש בשטחים גדולים למשרדים כולל מצד חברות טכנולוגיה גדולות ובינלאומיות.
בניגוד לעבר מי ששוכר כיום את המשרדים הם בעיקר עסקים קטנים ששוכרים משרדים במגדלים בגודל מקסימלי של עד 130 מ"ר בממוצע.
עלויות אחזקת למשרד בגודל של 150 מ"ר בתל אביב, שכוללות שכירות וארנונה, עשויות להגיע לכ־25 אלף שקל לחודש, במגדלי משרדים באזור רמת גן כ־20 אלף שקל, ובבני ברק כ-18־15 אלף שקל לחודש, לא כולל דמי ניהול שוטפים, חניה, ועוד הוצאות נילוות.
יש לזכור כי לא רק בעלי המשרדים ניפגעים כתוצאה מהמשבר, נפגעו גם עסקים שניפתחו באזור המגדלים כמו מסעדות ועסקי מזון, חברות שליחויות, ציוד משרדי ועוד.
מול ההיצע שלא לומר ההצפה של המשרדים במרכז, שהובילה כבר לירידה של עשרות אחוזים בתשואת השכירות לבעלי המשרדים, ביניהם חברות גדולות שקיצרו את תקופת השכירות או העבירו לשכירות מישנה, שוק הדיור למגורים נימצא בבעיה הפוכה של ביקוש גובר, והיצע קטן לפחות לכאורה, בעיה שהחמירה עם פרוץ המלחמה והקושי במציאת פועלי בניין רק החמיר את המשבר.
פתרון אפשרי למשרדים הריקים הסבה למגורים ומסחר
בעבר כבר עלו רעיונות להסבת משרדים למגורים ושינוי ייעוד ביוזמת הרשות המקומית ויזמים שיהפכו את בניני המשרדים לשכונות מגורים עם דירות קטנות שיתאימו בעיקר לצעירים, וע"י כך יסייעו גם בפתרון מצוקת הדיור בוודאי במרכז, בעלות סבירה. אפשרויות נוספות הסבה למסחר או מגורים לגיל השלישי שלא מצריך דירות גדולות ברוב המקרים, ועוד אפשרויות שמחייבות יצירתיות ויוזמה, אך במצב האבסורדי של מיליוני מ"ר משרדים בהיצע עודף, יש הכרח לחשוב יצירתית ומעשית גם ברמת המדינה וגם ברמה המקומית. אין ספק שאחד המכשולים בדרך לשינוי תב"ע וייעוד יהיה הרשויות המקומיות שלא יסכימו בקלות לוותר על מיסי הארנונה עבור מסחר ושירותים, ארנונה שכידוע מכניסה לקופתם סכומים גדולים בהרבה מארנונה למגורים, שלא לדבר על עלויות הקמת התשתיות והמוסדות שידרשו להקים בסמוך לאותם מיתחמים ששינו ייעוד ממשרדים למגורים, כמו גני ילדים, בתי ספר, ומוסדות נוספים.
למרות הקשיים בשיתוף אנשי מקצוע כמו אדריכלים מהנדסי ערים וכדומה, עם גיבוי ומימון מהמדינה והרשויות, בשילוב יזמים, חברות ציבוריות, תאגידים פיננסים שירתמו לאתגר, ניתן למצוא פתרונות ויישום בשטח איך לא יוצרים מיתחמים שלמים של מגדלי משרדים שהופכים להיות "פילים לבנים", מוצאים ייעוד שיש בו צורך במקום מיליוני מ"ר של משרדים ריקים, ועושים מהלימון לימונדה לטובת הציבור.
ש' רכש לפני 3 שנים משרד קטן באחד המגדלים במרכז, במחיר של קרוב ל-850,000 שקל רובו במשכנתא, וחשב שהוא מסודר לפנסיה עם תשואה יפה של 10% זה מה שהסבירו לו כשרכש את המשרד. מאז הוא מספר החליף כבר 4 שוכרים, חלקם נטשו לפני סיום החוזה כי טענו שאינם יכולים לעמוד בשכ"ד, והשאירו לו חובות שוטפים כמו דמי ניהול שלא שילמו לחברת הניהול ועוד הוצאות, וההשקעה המבטיחה הסתברה כהרפתקה שהניבה לו רק הפסדים עד היום. "אני מוצא את עצמי עכשיו עם משרד שעלה לי הון תועפות, חשבתי שזו תהיה הפנסיה שלי לקחתי משכנתא, הריבית קפצה ואני לא מצליח לכסות את המשכנתא כי אני מתקשה להשכיר את המשרד, ולמכור את המשרד כיום זה הפסד של 40% לפחות!"
על הנייר משרד מניב תשואה עודפת משכ"ד לדירת מגורים, אבל..
משרד בתקופה של ביקושים נחשב השקעה שמניבה שכ"ד גבוה יותר מההכנסה משכ"ד לדירת מגורים, בממוצע 9% ואף יותר בהשוואה לדירה המניבה כ-3.5-4% במקרה הטוב, כשעלות משרד ברוב המקרים נמוכה משמעותית מרכישת דירה.
למעשה מאמצע שנת 2022 ובמיוחד בשנת 2023 מסתבר שיש הצפה של משרדים עם מאות אלפי מ"ר שנשארים ריקים, או בתפוסה חלקית, באזור גוש דן, כאשר באזורים היותר מרוחקים מהמרכז, הבעיה אפילו מחמירה. ואם לא די בכך שלפי הערכות יש מעל מיליון וחצי מ"ר של משרדים באזור תל אביב גוש דן והסביבה, בהיצע עודף או באיכלוס חלקי ביותר, עוד מאות אלפי מ"ר של מגדלי משרדים נימצאים בבנייה פעילה וצפויים להגדיל עוד יותר את ההיצע בקרוב.
חשוב לזכור, גם במשרד ריק עדיין חייבים להמשיך לשלם את ההוצאות הקבועות כמו אחזקה, דמי ניהול, ארנונה ועוד שיכולים להגיע ל-30 שקלים למ"ר, הוצאה כבדה במיוחד למשקיע קטן פרטי.
אגב הלמ"ס שעוקב אחר שוק הנדל"ן למגורים ומדווח מידי חודש/חודשיים על מצב הביקוש, ההיצע, התנודות בהשוואה לעבר, המחירים ועוד, לא עוקב אחר שוק המשרדים כך שאין מעקב מסודר ומדויק. למרות זאת העוסקים בתחום די מספקים מידע ונתונים מהשטח ומספיק לבקר במגדלי משרדים באזור תל אביב, רמת גן, ב"ב, והסביבה לראות קומות שלמות ריקות ונטושות, ולהבין את המצב העגום של שוק המשרדים כיום.
אפשר גם לעבוד מהבית
תופעת נטישת המשרדים והצורך ההולך ופוחת בעבודה ממשרדים צברה תאוצה בתקופת הקורונה ב-2020, כאשר הרבה חברות הבינו שניתן לעבוד גם מהבית, או לחילופין מהבית ומהמשרד מה שכונה "עבודה היברידית", ולא חייבים שכל העובדים יאכלסו משרדים עם כל המשמעות הכלכלית הכרוכה בעלויות השכירות, הגעה לעבודה, תחבורה חניה ועוד.
לא רק בישראל, תופעת המשרדים הריקים או באיכלוס חלקי אופיינית גם למתרחש בעולם. בלונדון ובניו יורק למשל יש שיא של היצע מיליוני מ"ר של משרדים שמתקשים למצוא להם שוכרים. גם שם הבינו חברות גדולות את היתרונות בעבודה ההיברידית במקום ממשרדים.
מחקרים שבוצעו בישראל ובעולם הוכיחו שגם אם העובד לא מגיע פיזית למשרד, בחלק ממקומות העבודה לא רק שהפריון לא ניפגע אלא שהתפוקה טובה יותר. כמובן שסגנון העבודה הזה לא מתאים לכל החברות והעסקים, אך כבר אז החלה ירידה ברורה בצורך ובביקוש בשטחים גדולים למשרדים כולל מצד חברות טכנולוגיה גדולות ובינלאומיות.
בניגוד לעבר מי ששוכר כיום את המשרדים הם בעיקר עסקים קטנים ששוכרים משרדים במגדלים בגודל מקסימלי של עד 130 מ"ר בממוצע.
עלויות אחזקת למשרד בגודל של 150 מ"ר בתל אביב, שכוללות שכירות וארנונה, עשויות להגיע לכ־25 אלף שקל לחודש, במגדלי משרדים באזור רמת גן כ־20 אלף שקל, ובבני ברק כ-18־15 אלף שקל לחודש, לא כולל דמי ניהול שוטפים, חניה, ועוד הוצאות נילוות.
יש לזכור כי לא רק בעלי המשרדים ניפגעים כתוצאה מהמשבר, נפגעו גם עסקים שניפתחו באזור המגדלים כמו מסעדות ועסקי מזון, חברות שליחויות, ציוד משרדי ועוד.
מול ההיצע שלא לומר ההצפה של המשרדים במרכז, שהובילה כבר לירידה של עשרות אחוזים בתשואת השכירות לבעלי המשרדים, ביניהם חברות גדולות שקיצרו את תקופת השכירות או העבירו לשכירות מישנה, שוק הדיור למגורים נימצא בבעיה הפוכה של ביקוש גובר, והיצע קטן לפחות לכאורה, בעיה שהחמירה עם פרוץ המלחמה והקושי במציאת פועלי בניין רק החמיר את המשבר.
פתרון אפשרי למשרדים הריקים הסבה למגורים ומסחר
בעבר כבר עלו רעיונות להסבת משרדים למגורים ושינוי ייעוד ביוזמת הרשות המקומית ויזמים שיהפכו את בניני המשרדים לשכונות מגורים עם דירות קטנות שיתאימו בעיקר לצעירים, וע"י כך יסייעו גם בפתרון מצוקת הדיור בוודאי במרכז, בעלות סבירה. אפשרויות נוספות הסבה למסחר או מגורים לגיל השלישי שלא מצריך דירות גדולות ברוב המקרים, ועוד אפשרויות שמחייבות יצירתיות ויוזמה, אך במצב האבסורדי של מיליוני מ"ר משרדים בהיצע עודף, יש הכרח לחשוב יצירתית ומעשית גם ברמת המדינה וגם ברמה המקומית. אין ספק שאחד המכשולים בדרך לשינוי תב"ע וייעוד יהיה הרשויות המקומיות שלא יסכימו בקלות לוותר על מיסי הארנונה עבור מסחר ושירותים, ארנונה שכידוע מכניסה לקופתם סכומים גדולים בהרבה מארנונה למגורים, שלא לדבר על עלויות הקמת התשתיות והמוסדות שידרשו להקים בסמוך לאותם מיתחמים ששינו ייעוד ממשרדים למגורים, כמו גני ילדים, בתי ספר, ומוסדות נוספים.
למרות הקשיים בשיתוף אנשי מקצוע כמו אדריכלים מהנדסי ערים וכדומה, עם גיבוי ומימון מהמדינה והרשויות, בשילוב יזמים, חברות ציבוריות, תאגידים פיננסים שירתמו לאתגר, ניתן למצוא פתרונות ויישום בשטח איך לא יוצרים מיתחמים שלמים של מגדלי משרדים שהופכים להיות "פילים לבנים", מוצאים ייעוד שיש בו צורך במקום מיליוני מ"ר של משרדים ריקים, ועושים מהלימון לימונדה לטובת הציבור.
