מידרוג מותירה על כנו דירוג מנפיק - A3 באופן יציב לגמלא - הראל נדל"ן

דירוג מנפיק

A3.il

אופק דירוג: יציב

	2023	2022	2021	2020	2019
מזומנים ושווי מזומנים	421	89	945	31,393	6,950
תיק אשראי, ברוטו [1]	1,253,556	1,071,347	514,384	521,049	491,472
יתרת הפרשה להפסדי אשראי	13,518	4,790	1,477	1,710	1,444
חוב פיננסי ברוטו [2]	920,076	794,437	307,219	417,956	394,184
סך נכסים במאזן	1,243,876	1,068,115	514,416	551,229	497,443
הון עצמי	311,187	264,553	202,661	125,773	98,364
הכנסות ממימון פרויקטים	139,450	76,946	48,145	57,539	44,662
הפסדים (רווחים) ממימון פרויקטים ושינוי בהפרשה להפסדי אשראי	8,728	3,313	(233)	266	330
רווח נקי	46,403	32,534	21,735	27,409	19,752
רווח לפני מס והפסדי אשראי והפסדים מירידת ערך לקוחות וחייבים	69,093	45,550	28,230	35,869	25,979
מרווח פיננסי [3]	4.8%	5.6%	5.7%	7.0%	6.2%
הון עצמי / סך נכסים	25.0%	24.8%	39.4%	22.8%	19.8%
תשואה על הנכסים הממוצעים (ROA)	4.0%	4.1%	4.1%	5.2%	4.6%
רווח לפני מס והפסדי אשראי והפסדים מירידת ערך לקוחות וחייבים / נכסים ממוצעים	6.0%	5.8%	5.3%	6.8%	6.0%
יתרת הפרשה להפסדי אשראי / תיק אשראי ברוטו [1]	1.1%	0.4%	0.3%	0.3%	0.3%
הוצאות (הכנסות) הפרשה מהפסדי אשראי / ממוצע תיק אשראי ברוטו [1]	0.8%	0.4%	(0.0%)	0.1%	0.1%

החברה פועלת בענף המימון החוץ בנקאי לענף הנדל"ן, עם התמחות בתחום מתן אשראי למגזר ייזום נדל"ן למגורים. מתן האשראי הינו בעיקר לצורך השלמת ההון העצמי הנדרש ליזמים, לצורך קבלת ליווי פיננסי לפרויקטים בתחום הבניה למגורים. על פי רוב, הליווי הפיננסי בפרויקטים נעשה אל מול תאגיד פיננסי, אשר מעמיד את החוב הבכיר כנגד בטוחות ושעבודים. מתן האשראי מצד החברה מאופיין בבטוחות מדרגה שנייה, ערבות אישית של היזם וקדימות בקבלת העודפים מהפרויקטים. תקופת המימון המקובלת בפעילות זו הינה במח"מ בינוני עד ארוך (48-24 חודשים). הענף מאופיין על ידנו בפרופיל סיכון בינוני-גבוה, הנתון לחשיפה גבוהה למגוון משתנים מאקרו-כלכליים, לצד חשיפה לשינויים רגולטוריים, המשפיעים על רמת התחרות, הביקושים, והיציבות בענף. 

אנו סבורים, כי חלה עלייה ברמת הסיכון בענף המימון החוץ בנקאי לענף הנדל"ן למגורים, בשל חשיפה להאטה אפשרית בפעילות העסקית ותנודתיות בקצב המכירות, אשר מושפעת מסביבה עסקית המאופיינת בסביבת ריבית גבוהה ביחס לשנים האחרונות, ועל רקע מלחמה מתמשכת. עם זאת, ענף הייזום למגורים בישראל מאופיין במיעוט קרקעות זמינות למגורים, ביקוש קשיח לדיור ופריון ילודה גבוה, התומכים בצד הביקוש וממתנים את סיכוני המכירה. מנגד, תקופות הפיתוח וההקמה הארוכות, לצד סיכוני הקמה, שינויים רגולטוריים תכופים, מעורבות הממשלה בשיווק קרקעות, בפרט על רקע אי-הוודאות הכרוכה במצב הביטחוני והשלכותיו (לרבות בקשר עם זמינות העובדים), המגבירים את אי-הוודאות והאתגרים בענף. 

הענף מורכב ממגוון גופים המעניקים אפשרויות מימון שונות למגזר ייזום נדל"ן למגורים, וכולל בין היתר, קרנות פרטיות חוץ בנקאיות, בנקים, חברות ביטוח וחברות ציבוריות המעניקות הלוואות להשלמת הון עצמי, גופים המעניקים ליווי פיננסי כולל (במסגרת העמדת חוב בכיר), וכן מימון באמצעות גיוסי חוב בשוק ההון. חסמי הכניסה העיקריים לענף כוללים, בין היתר, הון עצמי ונגישות למקורות מימון בעלויות נמוכות, וכן אישורים רגולטוריים הנדרשים לצורך מתן אשראי. חסמי כניסה נוספים כוללים, בין היתר, ותק, מוניטין, ניסיון וידע בתחום מתן האשראי בכלל, ובפרט בתחום העמדת מימון לפרויקטי נדל"ן, ביכולת לבצע סינון אפקטיבי של פרויקטים, לנהל בדיקות נאותות הדוקות ולערוך חיתום קפדני, המאפשרים לזהות את הביטחונות וההון העצמי הנדרשים מהלווים, לנתח את היתכנות הפרויקטים והסיכונים הגלומים בהם ולהתאים את תנאי ההלוואות לפרויקטים וללווים, וכן לנהל אשראי לאורך תקופת הפרויקטים בתנאים משתנים. בשנים האחרונות עבר הענף אסדרה נרחבת שכללה, בין היתר, את חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), תשע"ו-2016 (להלן: "חוק הפיקוח"), במסגרתו נקבעה לראשונה מסגרת כוללת להסדרת שוק האשראי החוץ בנקאי, הכוללת החלת משטר רגולטורי על הגופים הפועלים בענף, המפוקחים על ידי רשות שוק ההון ביטוח וחסכון (להלן: "רשות שוק ההון") . בחודשים יולי 2022, דצמבר 2022 ויולי 2023, פרסם סגל הרשות לניירות ערך הודעות לחברות הפועלות בענף, באשר לדרישות הגילוי ובקשר עם מדידת הפסדי אשראי בדוחות הכספיים, אשר החברות המדווחות בענף זה מחויבות לפרסם בדיווחיהן, וזאת במטרה לשקף את כל המידע הרלוונטי לציבור המשקיעים. בחודש מאי 2022, הפיצה רשות שוק ההון חוזר שעניינו "ניהול סיכונים אצל נותן שירותים פיננסים מוסדרים"  שמטרתו להנחות את נותן השירותים הפיננסיים באימוץ הליכי ניהול סיכונים, שיסייעו לו להתמודד באפקטיביות עם הסיכונים השונים אליהם הוא חשוף, על ידי גיבוש מדיניות ותהליכי עבודה לניהול סיכונים, מינוי מנהל סיכונים, הקצאת משאבים לניהול סיכונים וקביעת שגרות דיווח בניהול הסיכונים. להערכתנו, הקשחת דרישות הרישוי והפיקוח בענף, כמפורט לעיל, הינה בעלת השפעה חיובית על תחום הפעילות ועל מעמדן של החברות הפועלות בו, בין היתר, לאור הציפייה כי דרישות אלה תובלנה לייצוב ולחיזוק הענף, לצמצום מספר הגופים הפועלים בו (בפרט הקטנים) באופן שעשוי לייצר קונסולידציה, לרבות הגברת השקיפות ושיפור דרכי ההתנהלות בו, כחלק מהגברת דרישות הרישוי והפיקוח בענף. 

היקף הפעילות של החברה צמח בקצב מהיר ומשמעותי בין השנים 2023-2020 (CAGR של כ-34% בתיק האשראי ברוטו ), כך שנכון ליום 31 בדצמבר 2023, עמד תיק האשראי ברוטו על כ-1.2 מיליארד ₪, המשקף גידול של כ-16% ביחס לסוף שנת 2022, וגידול משמעותי של כ-142% ביחס ליום 31 בדצמבר 2021. להערכתנו, מיצובה העסקי של החברה הולם את הדירוג נוכח גודלה, כפי שמשתקף בהיקף תיק האשראי, ומשיפור מסוים במהלך השנה האחרונה נוכח המשך צמיחה בתיק האשראי.

במסגרת פעילותה, מרבית המימון שמעמידה החברה הינו השלמת הון עצמי ליזמים בתחום הנדל"ן למגורים, כאשר המימון מועמד לתקופה של שנתיים עד ארבע שנים בממוצע, וניתן בהלוואות בולט עד תום תקופת הפרויקטים. לרוב, החברה מעמידה כ-50%-70% מההון העצמי הנדרש בפרויקט, כאשר מרבית פעילות החברה מבוצעת במסגרת פרויקטים בליווי ומימון תאגיד פיננסי (שהינו מעמיד החוב הבכיר), כנגד שיעבוד מדרגה שנייה (לאחר התאגיד הפיננסי המלווה של הפרויקט שהינו מעמיד החוב הבכיר) וערבות אישית של היזם, ולעיתים גם כנגד בטוחות נוספות. לדברי החברה, יכולת גביית ההלוואות מתבססת גם על ניסיון עסקי וחיתום סלקטיבי של פרויקטים, לצד היכרות עם גורמים רבים הפועלים בשוק המקומי. נכון ליום 31 בדצמבר 2023, החברה מממנת 114 פרויקטים ל-65 לקוחות שונים, כאשר לקוחותיה הם חברות פרטיות או ציבוריות. 

בתרחיש הבסיס של מידרוג לשנים 2025-2024, אנו מעריכים כי הסביבה העסקית תוסיף להיות מאתגרת כתוצאה מהשלכות מאקרו-כלכליות צפויות הכוללות סביבת ריבית גבוהה ביחס לשנים האחרונות, לצד מלחמה מתמשכת, אשר עלולות להשליך על איתנותם הפיננסית של הלווים, להוביל להמשך שחיקה באיכות הנכסים ולהשפיע על רמת הביקושים והיציבות בענף. עם זאת, אנו מניחים המשך צמיחה בתיק האשראי בשנות התחזית, על אף חשיפה להאטה אפשרית בפעילות הנדל"ן ותנודתיות בקצב המכירות במשק וכתוצאה מכך, ירידה בהתחלות בניה חדשות, כאשר צמיחת התיק צפויה להיתמך נוכח ביקושים קשיחים יחסית למגזר הנדל"ן למגורים בישראל, על אף השלכות המלחמה. אנו סבורים, כי העלייה בסיכון תוביל לריסון תיאבון הסיכון, ולשמרנות גבוהה יותר באישור עסקאות מצד המממנים. 

פרופיל הסיכון מוגבר נוכח ריכוזיות ענפית וריכוזיות לקוחות; התקשרות החברה בהסכמי אשראי לטווח בינוני-ארוך מסייעת בהתאמת מח"מ טובה יותר בין מקורות המימון לתקבולים מנכסי החברה 

מרבית ההלוואות שמעמידה החברה ללקוחותיה מאופיינות ברכיב בולט, הכולל תשלום ריבית שוטפת במהלך תקופת המימון, כאשר המימון הינו לתקופה של שנתיים עד ארבע שנים בממוצע (קיימת תלות בעיכובי בנייה ודחיות בסיום הפרויקטים אשר נפוצים בענף הנדל"ן). אולם, לאור פיזור ההלוואות בין לקוחות החברה, מח"מ תיק האשראי של החברה נכון ליום 31 בדצמבר 2023, עומד על כ-13 חודשים. מנגד, מקורות המימון של החברה נתמכים במסגרות אשראי והלוואות משלושה בנקים, והלוואות מתאגידים פיננסיים. אלו מעמידים אשראי לטווח קצר עד בינוני וחלקם לטווח בינוני-ארוך. אנו סבורים, כי מח"מ העסקאות תורם לגמישותה הפיננסית והחיתומית של החברה כנגד השינוי בסיכון הלקוחות ומקטין את החשיפה לשינויים בריבית, בפרט בתקופות משבר. פרופיל הסיכון מושפע מריכוזיות ענפית וחשיפה לענף הנדל"ן בלבד, המאופיין בפרופיל סיכון בינוני-גבוה ונתון לחשיפה גבוהה למשתנים מאקרו-כלכליים ולפעילות הכלכלית במשק. לפיכך, יכולת חיתומית וניהול סיכונים הינם גורם הצלחה קריטי בתחום הפעילות. כמו כן, על אף שיפור מסוים, להערכתנו לחברה קיים תיק לקוחות ריכוזי עם פיזור נמוך הבולט לשלילה ביחס לדירוג, כפי שבא לידי ביטוי בשיעור החשיפה לעשרת הלקוחות הגדולים של החברה שעמד על כ-50% מהיקף תיק האשראי של החברה ליום 31 בדצמבר 2023, אם כי משתקפת התמתנות מסוימת בשנים האחרונות (כ-54% בשנת 2022 וכ-60% בשנת 2021) נוכח הגידול בתיק האשראי, ובשיעור המימון שניתן ללקוח הגדול ביותר ביחס לכלל ההלוואות, אשר עמד על כ-7.2% נכון ליום 31 בדצמבר 2023, לעומת כ-8.5% נכון ליום 31 בדצמבר 2022. בהתאם למדיניות החברה, היא בוחרת פרויקטים ולקוחות לאחר שמתקיים סינון שנועד למזער את הסיכון הכרוך בהעמדת המימון לפרויקט, כאשר נבדקים בין היתר, מוניטין היזם ויכולותיו הפיננסיות, התוכנית העסקית והתאמתה לפרויקט, רמת המינוף הנדרשת ובטוחות הולמות. בהקשר זה, נציין כי ככל ומדובר בלקוח קיים, על פי מדיניות החברה, תיערך בדיקה כי סך המימון שניתן ליזם בכל הפרויקטים הממומנים באותו מועד על ידי החברה, אינו חורג מ-7% מהיקף תיק האשראי הפוטנציאלי הכולל של החברה או 70 מיליון ₪ (הנמוך ביניהם). כמו כן, טרם העמדת המימון ליזם, העסקה מועברת לאישור ועדת אשראי, המורכבת מהנהלת החברה. עם זאת, נציין כי לחברה אין מנהל סיכונים ייעודי, וכמו כן את תפקיד קצינת הציות ממלאת סמנכ"לית השיווק של החברה.

רווחיות החברה הולמת ביחס לדירוג ותומכת בפוטנציאל בניית כרית ההון 

רווחיות החברה הושפעה לחיוב מצמיחת תיק האשראי בשנים האחרונות, וזאת על אף שחיקה מסוימת במרווח האשראי של החברה בשנתיים האחרונות. בהתאם לכך, שיעור ההכנסות ממימון פרויקטים לסך תיק האשראי הממוצע עמד על כ-12.0% בשנת 2023, לעומת כ-9.7% בשנת 2022 וכ-9.3% בשנת 2021. עלייה זו נבעה בעיקר מסביבת ריבית גבוהה יותר בשנת 2023 (כ-96% מההלוואות בתיק האשראי הן בריבית משתנה). עם זאת, בשל סביבת הריבית הגבוהה, עלות המקורות עמדה על כ-7.2% בשנת 2023 לעומת כ-4.1% בשנת 2022 וכ-3.6% בשנת 2021. כפועל יוצא, המרווח הפיננסי של החברה עמד על כ-4.8% בשנת 2023 ומשקף שחיקה ביחס לשנתיים האחרונות (כ-5.6% בשנת 2022 וכ-5.7% בשנת 2021). שיעורי הרווחיות, אשר באים לידי ביטוי בתשואה על הנכסים הממוצעים (ROA) ותשואת הליבה, עמדו בשנת 2023 על כ-4.0% וכ-6.0%, בהתאמה, והינם הולמים ביחס לדירוג. 

בתרחיש הבסיס של מידרוג לשנים 2025-2024, שיעור הריבית על האשראי הניתן ללקוחות צפוי להתמתן, בשל ירידת הריבית הצפויה והתחרות הגוברת בענף, תוך אימוץ גישה שמרנית למשיכת לקוחות המסווגים כאיכותיים. בצד המקורות, ירידת הריבית הצפויה תגולם בעלויות מימון נמוכות יותר. כפועל יוצא, אנו סבורים כי המרווח הפיננסי של החברה צפוי להוסיף ולהישחק, במידה מסוימת. כמו כן, אנו צופים גידול בהכנסות החברה ביחס לשנת 2023, נוכח הנחתנו להמשך צמיחת תיק האשראי בשנות התחזית. לצד זאת, אנו מניחים עלייה בשיעור ההוצאות להפסדי אשראי ביחס לשנת 2023, על רקע השלכות המלחמה לצד המשך סביבת ריבית גבוהה ביחס לשנים האחרונות, אשר צפויות להשליך על סיכון אשראי הלקוחות. בשל כך, התשואה על הנכסים הממוצעים (ROA) ותשואת הליבה תשחקנה, במידה מסוימת, אולם תמשכנה לבלוט לחיוב ביחס לדירוג, ולנוע בטווחים שבין כ-3.2%-3.3% וכ-5.1%, בהתאמה. 

תיק האשראי של החברה מאופיין באיכות נכסים טובה ביחס לדירוג. נכון ליום 31 בדצמבר 2023 שיעור החובות הבעייתיים  לסך תיק אשראי ברוטו עמד על כ-2.6%, המשקף שיעור חובות בעייתיים הבולט לחיוב ביחס לדירוג. מאפייני תיק האשראי גוזרים שיעור הוצאות להפסדי אשראי מתיק אשראי של כ-0.4% בממוצע בין השנים 2023-2021, ונכון ליום 31 בדצמבר 2023 יתרת ההפרשה מתיק האשראי עמדה על כ-1.1%, וגוזרת יחס כיסוי יתרת הפרשה כנגד חובות בעייתיים של כ-41% לאותו מועד, המשקף כרית הפרשה סבירה ביחס לסיכון בתיק האשראי. בהקשר זה, נציין כי המודל העסקי של החברה מביא בחשבון את הגמישות הנדרשת בהארכת מועדי הפירעון החוזיים, לצורך התאמתם למועדי סיום הפרויקטים בפועל ושחרור העודפים. החברה רואה בפרויקטים המצויים בשלבי ביצוע ומכירות מתקדמים, כפרויקטים ברמת סיכון נמוכה, עם רמת ודאות גבוהה יחסית של עודפים חזויים. על כן, כל עוד לא חל גידול ביחס החוב לעודפים הצפויים מהפרויקט ברמה המסכנת את החזר ההלוואה, אזי מדיניות החברה היא להאריך את מועדי סיום ההלוואה בפרויקטים אלו, ככל שנדרש, וזאת עד למועד סיומם בפועל ושחרור העודפים המיועדים לכיסוי ההלוואה.

בנוסף, אנו בוחנים את שיעור החובות האבודים ביחס לתיק האשראי ברוטו, כאשר לדברי החברה, החל ממועד היווסדה ובמשך כ-17 שנים, החברה גבתה את כלל החוב (קרן וריבית) שהעמידה בהלוואותיה. בהתאם לכך, מאפייני תיק האשראי גוזרים שיעור הפסדים מפרויקטים מתיק האשראי הממוצע של כ-0% נכון ליום 31 בדצמבר 2023. שיעור זה בולט לטובה ביחס לדירוג ומהווה גורם תומך לאיכות תיק האשראי של החברה. כחלק מהמודל העסקי של החברה, מרבית המימון שמעמידה החברה ללקוחותיה מובטח בשעבוד שני, אחרי הבנק המלווה של הפרויקט ובערבות אישית של היזם. לצורך זה נחתם הסכם בין החברה, היזם והבנק המלווה, המסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים. במקרים בהם המימון מועמד ליזם ללא בנק מלווה, נרשמים לטובת החברה שעבודים מדרגה ראשונה. במסגרת שעבוד מדרגה שניה, על החברה לקבל את הסכמת הגוף המלווה שהעמיד מימון ללקוח לשם מימוש הבטוחה. 

בתרחיש הבסיס של מידרוג לשנים 2025-2024, אנו צופים המשך סביבה עסקית מאתגרת בשל חוסר הוודאות לגבי היקף ומשך המלחמה והשלכותיה על המשק הישראלי, בד בבד עם סביבה מאקרו-כלכלית מאתגרת על רקע המשך סביבת ריבית גבוהה ביחס לשנים האחרונות. אלו, לצד המשך צמיחה בתיק האשראי, יובילו להערכתנו ללחץ על מדדי הסיכון בתיק. בהתאם לכך, בתרחיש הבסיס אנו מניחים עלייה מסוימת בשיעור הוצאות להפסדי אשראי מתיק אשראי ברוטו, אשר ינוע בטווח של כ-1.6%-1.9% לצד עלייה ביתרת ההפרשה לתיק אשראי ברוטו, זאת בשל הערכתנו לעליית סיכון האשראי בענף הפעילות. בנוסף, אנו מניחים עלייה בשיעור החובות הבעייתיים לתיק אשראי שינוע בטווח שבין כ-3%-4% ובשיעור החובות האבודים מסך התיק, שינוע בטווח שבין כ-0.2%-0.5%.

החברה מתאפיינת במינוף מאזני הבולט לחיוב ביחס לדירוג, כפי שנמדד ביחס הון עצמי למאזן אשר עמד על כ-25%, ליום 31 בדצמבר 2023 (בדומה ליום 31 בדצמבר 2022). סך ההון העצמי בסוף שנת 2023 עמד על כ-311 מיליון ₪ ונתמך על ידי בניית כרית ההון כתוצאה מרווחים שוטפים, בניכוי חלוקת דיבידנדים בשנים האחרונות (לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד, לפיה תחלק מידי שנה עד 50% מהרווח הנקי השנתי, בכפוף לאמות המידה שנקבעו על ידי התאגידים הבנקאיים עמם החברה התקשרה ולמבחנים על פי דין). במהלך חודש מרץ 2023 החברה דיווחה על עדכון הסכמי המסגרות מול כל הגופים המממנים שלה, הכוללים בין היתר, הפחתת מגבלת הון למאזן מ-25% ל-18% והגדלת הון עצמי מינימלי מ-80 מיליון ₪ ל-150 מיליון ₪. תיקון אמות המידה הפיננסיות כאמור תאפשרנה לחברה להמשיך להגדיל את היקף פעילותה, כאשר החברה שומרת על מרווח מספק מדרישות אלו. 

אנו צופים, כי הכרית ההונית תוסיף להבנות בשנות התחזית כתוצאה מצבירת רווחים, ובניכוי חלוקת דיבידנדים שלא תעלה על 50% מהרווח הנקי, לצד צמיחה בפעילות החברה, כאשר יחס המינוף המאזני תחת הנחות הצמיחה ינוע בטווח שבין כ-23%-24% וזאת תחת הנחה כי קובננט ההון למאזן לא ישתנה בטווח התחזית (היחס האפקטיבי הנדרש על ידי המערכת הבנקאית והגופים המוסדיים). 

פרופיל הנזילות בולט לשלילה ביחס לדירוג; אולם, הגמישות הפיננסית סבירה ונתמכת במגוון הולם של מקורות מימון

מבנה המימון הקיים מתאפיין בהעמדת מימון ליזמים לטווח בינוני עד ארוך (לרוב, 24 עד 48 חודשים), אולם נכון ליום 31 בדצמבר 2023, מח"מ ההלוואות של החברה ללקוחותיה עמד על כ-13 חודשים. מקורות המימון של החברה נתמכים על ידי מסגרות חתומות משלושה בנקים בהיקף כולל של כ-725 מיליון ₪, אשר מעמידים אשראי לטווח קצר עד בינוני, ומשני גופים מוסדיים, בסך של כ-470 מיליון ₪, בטווחי זמן שונים (זמן קצר וזמן ארוך). כך מתאימה החברה, באופן מסוים, את מח"מ התקבולים שלה עם מח"מ מקורות המימון. בהקשר זה, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, יחס יתרות הנזילות (היחס מביא בחשבון מזומנים ושווי מזומנים, ומסגרות חתומות ופנויות בלבד) ביחס לתשלומי החוב (קרן) ב-12 חודשים הקרובים עמד על כ-66% והינו נמוך ביחס לדירוג, בין היתר, בעקבות מבנה לוח הסילוקין של החברה ל-12 החודשים הקרובים. 

מידרוג בוחנת את הגמישות הפיננסית של החברות בענף באמצעות בחינת היקף הנכסים המשועבדים לסך הנכסים המוחשיים. בהיבט זה, הגמישות הפיננסית של החברה סבירה ביחס לדירוג. על פי דיווח החברה מיום 28 במרץ 2023, החברה תשעבד את הזכות להחזר מהלוואות מלקוחות בשעבוד קבוע לטובת הגופים המממנים, בשונה משנים עברו בהם לחברה לא היו קיימים נכסים ספציפיים משועבדים לגופים מממנים. יש לציין, כי לחברה קיימת מדיניות פיננסית שעיקרה הינה שמירה על יתרות נזילות מינימליות מתוך מסגרות האשראי שהועמדו לה (בתוספת יתרת המזומנים בחברה) בסך שלא יפחת מ-10% מהיקף מקורות האשראי של החברה, אשר יישמר בכל עת. בנוסף, חל שיפור בנגישותה של החברה למקורות מימון, אשר נתמכת בשיפור אמות המידה הפיננסיות כאמור, בהגדלת סך המימון ובמגוון מקורות המימון. בהתאם לכך, אנו מעריכים כי החברה תשמור על מרווח הולם ביחס לאמות המידה הפיננסיות האפקטיביות הקשורות לרמת המינוף ולהיקף ההון העצמי הנדרשים (על פי יחס מינימלי של כ-18% וכ-150 מיליון ₪, בהתאמה). 

 

הממשל התאגידי של החברה נתמך בחברי הנהלה ודירקטוריון בעלי ידע נרחב וניסיון רב בתחום המימון והנדל"ן. הליכי החיתום והבקרה אחר הפרויקטים הינם קפדניים, כאשר פרויקטים בליווי בנקאי או מוסדי מאופיינים בחיתום כפול. לחברה קיימת קצינת אכיפה וציות אשר אמונה על תדירות הבקרה הפנימית ועל עמידה בנהלים. להערכתנו, שיקולי ESG נושאים השפעה מתונה על דירוג החברה, כאשר חשיפת החברה לסיכוני ממשל תאגידי הינה נמוכה יחסית וממותנת נוכח מדיניות פיננסית סולידית, המתבטאת ברמת מינוף טובה ביחס לדירוג ונזילות מספקת ביחס לתקבולים מלקוחותיה (קרן וריבית) ופירעונות החוב הפיננסי. 

להערכתנו, קצב הגידול המשמעותי בפעילות החברה ובתיק האשראי במהלך שנת 2022 (כ-108% ביחס לשנת 2021) לצד מבנה המימון הקיים, המאופיין בהעמדת מימון ליזמים לטווח בינוני עד ארוך (לרוב, 24 עד 48 חודשים), חושף את החברה לסיכוני אשראי מוגברים בשנות התחזית, כאשר מגמה זו עלולה להשפיע על איכות הנכסים, רווחיות החברה וגמישותה הפיננסית כאחד. מנגד, הגידול המשמעותי בהון, נוכח רווחים שוטפים ואי-חלוקת דיבידנדים בשנה וחצי האחרונות, תומכים ביחס המינוף וביכולת החברה לספוג הפסדים בלתי צפויים, לצד מרווח הולם מהקובננטים שקבעו המממנים, ממתנים את הסיכון ולכן דירוג החברה לא השופע לשלילה.