פסגות על דוחות מליסרון >> המגמה החיובית נמשכת

NOIעליה של 5 מש"ח לעומת הרבעון הקודם ועליה של 73 מש"ח לעומת המקביל.  כל העלייה הינה מנכסים זהים, וחלה למרות עליית הוצאות השמירה. העלייה נובעת מעליה בשכ"ד ובשיפור תוצאות מספר קניונים כגון פ"ת, רחובות, רמת אביב והשלמת השיפוץ בקניותר.

 

FFO – הסתכם בכ-133 מש"ח ,עליה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם שהסתכם בכ- 127מש"ח . העלייה נובעת מהשיפור ב-NOI וירידה בהוצאות הריבית הריאלית. נציין כי המדד השלילי בתקופה (-0.9%) השפיע לרעה על ה-FFO ברמה של כ-9 מש"ח וצפוי להתהפך בתקופות של אינפלציה חיובית.

 

 

פדיונות – הפדיונות בשנת 2015 עלו בצורה מרשימה של 5.3%. המגמה החיובית נמשכה גם בתחילת 2016 עם עליה של 8% בפדיונות בחודשים ינואר-אפריל. העליות הגדולות ביותר היו בבאר שבע ובנצרת, אבל גם בשאר הנכסים נרשמו עליות נאות.

שוק הקניונים עדיין חזק (אך קצת פחות) והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין קיים כאשר עוד רשתות נכנסות לישראל ורשתות קיימות נכנסות לתחומים חדשים. עם זאת הסביבה מאתגרת יותר והמו"מ מול השוכרים קשה יותר. במקומות בהם התחרות מתגברת ישנה פגיעה בתוצאות (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון). נכסי החברה נחשבים מהמובילים בישראל, ויחד עם פעולות המיתוג שבוצעו הם מצליחים להגדיל את הפדיונות. שכ"ד לפידיון סביר יחסית(9.5%-12%) כך שגם אם רשתות האופנה, שנפגעו לא מעט, יסגרו סניפים או ילחצו על השכ"ד נראה כי בנכסי מליסרון, לפחות מרביתם המצב טוב יחסית ולכן פגיעה ב-NOI מנכסים זהים לא צפויה להיות מהותית, כאשר תוצאות נכסים חזקים יפצו על תוצאות נכסים חלשים.

ייזום – בשנתיים הקרובות יסתיימו הרחבות ופרויקטים בעלות כוללת של כ-450 ₪ הצפויים להניב NOI של כ-40 מש"ח. כן ישנם פרויקטים ארוכים יותר בפ"ת ויוקנעם. הפרוייקט העתידי הגדול יחד עם אפריקה נכסים הינו הקמת מגדל משרדים ומסחר ענק במתחם שרונה בהיקף של 114 אלף מ"ר בעלות בנייה משוערות של מעל ל-1.5 מיליארד ₪. החברות מנסות להגדיל את זכויות הבניה במתחם. עוד נציין כי החברה רכשה את חלקו של השותף בקניון באר שבע תמורת 143 מש"ח נטו.

 

בשורה התחתונה: דוח טוב לחברה המשקף את איכות נכסיה כאשר הנתון המעניין בעינינו הינו ממשיך להיות הגידול בפדיונות והגידול ב-NOI מנכסים זהים. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג דוחות טובים בזכות איכות נכסיה כאשר ה-FFO שלה צפוי להמשיך ולעלות בזכות  חוזים חתומים, הריבית הנמוכה והמינוף של החברה, כאשר גם אם תהיה ירידה מסויימת בשכר דירה הריבית הנמוכה אמורה לשמור על שווי הנכסים וה-FFO לא יירד. על אף העליה בסיכון בענף הקניונים, אנו סבורים כי התשואה התזרימית שמליסרון מייצרת-כמעט 9%  ברמת ביטחון די גבוהה לצד דיבידנד של קרוב ל-4% בסביבת ריבית אפסית מהווים סיבה טובה להמשיך ולהחזיק במניה. אנו משמרים את המלצת תשואת היתר במחיר ייעד של 160₪ למניה.

נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות