דוד גבאי
06/08/2017
הקרנות שמחזיקות את המניה
- משיקים תחילת סיקור לאייפורט סיטי בהמלצת קנייה ובמחיר יעד של 58 ₪
אנו מתחילים לסקר את איירפורט סיטי בהמלצת קנייה ומ"י של 58 ₪. למרות שלא קיים סיקור רב על החברה, איירפורט היא למעשה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, המחזיקה נכסים מניבים בהיקף של כ-1.4 מיליון מ"ר. עם נכסי החברה ניתן למנות את מתחם איירפורט סיטי המוכר, סינמה סיטי בהרצליה והתחנה המרכזית החדשה בת"א. פעילות החברה כוללת נדל"ן מניב (כ-76% מהשווי הנכסי) וייזום (כ-24% מהשווי הנכסי).
- נכסים בסיכון נמוך וברמת פיזור גבוהה
על אף ירידה בנכסים זהים ויחס נמוך יחסית של כ-21% של ערך הנכסים המשמעותיים מסך פורטפוליו הנכסים, אנו סבורים שהסיכון הנכסי נמוך. הסיבה לכך היא הפיזור הרחב בין מספר ענפים, עם חשיפה של כ-30% בלבד לענף המסחר. מעבר לכך, איירפורט חשופה לנכסים הקשורים לחברת אגד, האחראיים לחלק מהותי מה-NOI של החברה (כ-11%). בהתחשב בקצב האיטי אך מתמשך של הדרגולציה בקווי האוטובוסים הבין-עירוניים, אנו סבורים שהחשיפה של איירפורט לאגד לא תעבור בעתיד את השיעור הנוכחי, כך שמדובר בסיכון מוגבל.
- פעילות הייזום צפויה להניב תוספת שווי של כ-870 מ' ₪ מעבר לספרים
לאחר שלבי תכנון ממושך, נמצאת איירפורט סיטי בשלב מתקדם בהקמת מספר פרויקטים של מלונות ומגורים. בפרט, אנו צופים שפרויקט "נצבא סיטי" הכולל 1,200 יחידות דיור יניב תזרים מזומנים משמעותי בשנים 2019-2020. בסה"כ, אנו צופים ערך נוסף מהותי מפרויקטים בצנרת של כ-870 מיל' ₪.
- ערך חבוי בנכסי תעבורה צפוי להתממש בשנים הקרובות
הבעלות של איירפורט סיטי ב-14 תחנות מרכזיות במקומות מרכזיים ברחבי המדינה מהווה כ-21% משטחי הנדל"ן ומגלמת ערך חבוי משמעותי. להערכתנו קיימות לפחות שתי תחנות שאגד צפויה לפנות בשלוש-ארבע השנים הקרובות, עם יצירת ערך על ידי שינוי תב"ע והגדלת זכויות לבניית מגורים ומשרדים. מטעמי שמרנות עדיין לא כללנו במודל ערך נוסף בגין פוטנציאל זה, אשר עשוי להציף תוספת לשווי בהמשך.
- המניה נסחרת במכפיל FFO נמוך של כ-6, ביחס לכ-9-10 בקבוצת ההשוואה
על בסיס FFO מייצג של 400 מיל' ₪, המנייה נסחרת במכפיל FFO נמוך של כ-x6/ 17.0% תשואה מתואמת (נכסים מניבים) ביחס לרמות של כ-x9-10 בקבוצת השוואה של חברות בעלות שווי שוק דומה. אמנם נכסי החברה ממוצבים ברמה נמוכה יותר ביחס לחברות הגדולות בישראל, אך בהתחשב בסיכון הנכסי הנמוך ובפיזור הגבוה בחשיפה הענפית, אנו סבורים שאיירפורט צריכה להיסחר במכפיל 9 על ה-FFO. מכפיל זה גוזר מחיר יעד של 58 ₪, המשקף כאמור אפסייד של 23% על מחיר המנייה הנוכחי.
- סיכונים: סיכון עליית הריבית מקוזז חלקית ע"י מינוף נמוך.
עליית ריבית יכולה להוות גורם סיכון מהותי לחברות נדל"ן מניב. ברם, מדובר בסיכון מוגבל יחסית לאור המינוף הנמוך של איירפורט, העומד על כ-41%, במקביל לצפי לעליית ריבית מתונה בלבד עד סוף 2018. רמת הפרויקטים בתכנון ובביצוע מהווה גורם סיכון נוסף. יחד עם זאת, אנו סבורים שהסיכון מופחת לאור העובדה שכ-35% מיחידות הדיור בפרויקט הייזום המשמעותי ביותר נצבא סיטי כבר נמכרו.
דוד גבאי, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
