יניב בר
21/02/2019
בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות, כך על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בסך הכול, נמכרו אשתקד 21,620 דירות חדשות, נתון המשקף ירידה חדה יחסית של כ-11.2% בהשוואה להיקף המכירות בשנת 2017, זאת לאחר ירידה חדה יותר של כ-17.9% ב-2017.
כפי שניתן לראות בתרשים, היקף המכירות אשתקד היה נמוך בהשוואה לשלוש השנים הקודמות (2015-2017), ואף היה נמוך ביחס להיקף המכירות השנתי הממוצע בשנים 2009-2014, שעמד על כ-21,900 יחידות. למעשה, היקף מכירת הדירות החדשות היה אשתקד הנמוך ביותר מאז שנת 2011, השנה בה פרצה "המחאה החברתית" בנושא הדיור.
עם זאת, יש לציין שבחודשים האחרונים ניכרת עלייה בהיקף מכירת הדירות החדשות, שחלה בעיקר על רקע האצה במכירות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן". מנגד, "בשוק החופשי", כלומר סך המכירות ללא "מחיר למשתכן", קצב המכירות היה מתון. דהיינו, ההתאוששות בפעילות בשוק הדיור בעת האחרונה, כוללת בעיקר את פלח השוק של רוכשי דירה ראשונה כחלק מהתכנית "מחיר למשתכן". אולם, בפלחי שוק אחרים, בדגש על משקיעי נדל"ן, הפעילות עדיין חלשה יחסית. בהקשר זה, נדגיש כי תקופה ממושכת של קצב מכירות מתון של דירות ב"שוק החופשי", עלולה להוביל לגידול איטי מהרצוי של היצע דירות לפלח שוק זה, שכן היזמים, בכדי לצמצם סיכונים, יתאימו את ההיצע, כלומר היקף התחלות הבנייה וקצב הביצוע, לביקוש המתמתן. תהליך זה צפוי בהמשך, בעוד כשנתיים-שלוש, להשפיע גם על המחירים, בכיוון של חידוש העלייה, עם דגש על אזורי הביקוש.
הירידה בהיקף המכירות אשתקד התרכזה בעיקר באזורי הצפון, חיפה והדרום, כאשר באזורים: ירושלים ותל אביב נרשמו אשתקד עליות, ובאזור המרכז יציבות. זאת, בין היתר, כיוון שהנתח העיקרי של המכירות במסגרת מכרזי התכנית "מחיר למשתכן" התרכז אשתקד באזורי הביקוש המובילים, זאת בניגוד למגמה בשנים קודמות. כמו כן, יש לציין שבחלק מאזורי הביקוש המובילים, הירידה במכירת דירות חדשות ב"שוק החופשי", הייתה מתונה יותר בהשוואה ליתר האזורים.
לסיכום, שנת 2018 התאפיינה במידה רבה של חוסר ודאות בשוק הדיור, אשר בא לידי ביטוי במספר אינדיקטורים, ובהם: מספר עסקאות נמוך יחסית ב"שוק החופשי" (יד שנייה + דירות חדשות), רמת התחלות בנייה נמוכה יחסית, היקף השקעה נמוך בבנייה למגורים ועוד. אנו מעריכים שהמגמות שתוארו צפויות להימשך גם בחודשים הקרובים. לאור זאת, להערכתנו, ניתן לצפות ליציבות מחירים גם בתקופה הקרובה.
מדד המחירים לצרכן ירד בחודש ינואר; "סביבת האינפלציה" נותרה בקרבת הגבול התחתון של היעד (1%)
מדד המחירים לצרכן ירד בחודש ינואר בשיעור של 0.1% – שיעור ירידה נמוך ביחס לרוב ההערכות המוקדמות. סעיפי המדד ש"הפתיעו" במידה מסוימת כלפי מעלה, הם: סעיף פירות וירקות, זאת בהמשך למדדים הגבוהים שהיו במהלך 2018 אשר משתקפים בשיעור עלייה שנתי דו-ספרתי מזה זמן; סעיף נסיעות לחו"ל וסעיף הדיור.
סעיף הדיור ירד בשיעור של 0.4% כתוצאה מירידה של 0.5% בתת-הסעיף שירותי דיור בבעלות דייריהם (המשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים מתחדשים וחדשים). יש לציין שחודשי ינואר מתאפיינים לאורך השנים בירידת מחירים מסיבות של עונתיות. אולם, הירידה בינואר השנה הייתה מתונה ביחס לחודשי ינואר בחמש השנים האחרונות.
לאור זאת, קצב העלייה השנתי של מחירי השכירות (בחוזים מתחדשים וחדשים) עלה ל-2.2%, לעומת 1.9% בחודש הקודם (ראה/י תרשים), שיעור עלייה דומה לממוצע מתחילת המחצית השנייה של 2018. להערכתנו, קצב העלייה (השנתי) של מחירי השכירות עשוי להתמתן במהלך 2019, בין היתר, על רקע התמתנות מסוימת בתמיכה של סביבת המאקרו במשקי הבית לאחר מגמה מתמשכת של שיפור בשנים האחרונות; כמו כן, צפויה עלייה בנתח של רוכשי דירה ראשונה בשוק הדיור, שתבוא בחלקה על חשבון ביקושים למגורים בשכירות. במקביל, שיעור השינוי השנתי של מחירי הדירות (עפ"י סקר הדירות החודשי של הלמ"ס אשר איננו נכלל במדד המחירים לצרכן) עומד על מינוס 1.4% לאחר שעמד על מינוס 2.2% בחודש הקודם. במחירי דירות חדשות נרשמה ירידה בשיעור של 0.1% ושיעור הירידה במחירים אלו בשנה האחרונה הינה מינוס 2.7%. משקל הדירות החדשות שבסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) כאחוז מסך העסקאות בדירות חדשות המשיך ועלה לכ-36.2%.
במבט כולל, האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים (ינואר 2019 לעומת ינואר 2018) עמדה על 1.2%, דהיינו בסמוך לגבול התחתון של יעד יציבות המחירים, זו הפעם החמישית בששת החודשים האחרונים. כמו כן, התחזיות של לאומי ל-12 החודשים הבאים משקפות עליית מחירים בקצב דומה של 1.2%. הערכה זו כוללת צפי לעליית המדד במהלך השנה הקרובה בעקבות צעדי מיסוי. לאור זאת, ניתן לומר כי "סביבת האינפלציה", שכוללת את שיעור עליית המחירים בפועל ב-12 החודשים האחרונים וגם את הציפיות ל-12 החודשים הבאים, נותרה סביב הגבול התחתון של יעד יציבות המחירים של הממשלה (1%-3%). במבט קדימה, אנו מעריכים שהאינפלציה בפועל צפויה להישאר בתקופה הקרובה סביב רמה של 1%, כשבחודשים שלאחר מכן היא צפויה להתמתן. לדעתנו, "סביבת האינפלציה", בפרט כזו שמנכה מן הניתוח אירועים חד פעמיים ותנודתיים, לא צפויה להתבסס במרכז היעד (2%) בטווח הזמן הנראה לעין, התפתחות אשר תקשה על הוועדה המוניטארית בבנק ישראל להעלות את הריבית במידה ניכרת כל עוד נשמרת המסגרת הנוכחית של יעד יציבות מחירים. על רקע זה, בתרחיש מרכזי, אנו צופים לכל היותר העלאת ריבית אחת בהמשך 2019.
ברביע הרביעי של 2018 נרשמה האצה מסוימת בקצב הצמיחה של התוצר המקומי הגולמי
נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה מלמדים כי התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) צמח ברביע הרביעי של 2018 בשיעור ריאלי של 3.1% (במונחים שנתיים), אשר הינו גבוה יותר בהשוואה לשני הרביעים שקדמו. עם זאת, בחינה של נתוני הצמיחה ללא מיסים נטו על יבוא, שעשויים לשקף באופן מהימן יותר את סביבת הצמיחה של המשק, בעת של נתוני יבוא חריגים, מצביעה על קצב צמיחה מעט נמוך יותר בהשוואה לרביע השלישי של 2018, 2.6% לעומת 3.0%, אשר הינו מעט נמוך מפוטנציאל הצמיחה בעת הנוכחית.
מבחינת רכיבי הצמיחה, נציין כי האצה נרשמה בקצב צמיחת הצריכה הפרטית, אשר הייתה רוחבית בכל קבוצות המוצרים, זאת בדגש על הצריכה ה"שוטפת", ללא מוצרים בני-קיימא. האצה נרשמה גם בקצב הצמיחה של ההשקעות בנכסים קבועים, אך זאת תוך שונות משמעותית בין רכיבי ההשקעות. כך, מגמת הירידה בהשקעה בבנייה למגורים (שמהווה כשליש מסך ההשקעה בנכסים קבועים) נמשכה זה רביע שביעי ברציפות (היקף ההשקעות חזר לרמתו בשנת 2015), בין היתר, על רקע המגמות שתוארו בפסקאות הקודמות. ירידה נרשמה גם בהשקעות במכונות וציוד, זאת בהמשך לירידה מהרביע הקודם. ייתכן כי ירידה זו משקפת שילוב של השפעות של פרויקטים גדולים במשק כמו אינטל ומאגר הגז "לווייתן". מנגד, נרשמו עליות בהשקעות בכלי תחבורה ובקניין רוחני.
היצוא התעשייתי ירד ברביע הרביעי של 2018, זאת בהמשך לביצועים החלשים יחסית במהלך 2018. מנגד, יצוא השירותים ללא חברות הזנק המשיך לצמוח בקצב מהיר יחסית, זאת בתמיכה של יצוא שירותים אחרים (בעיקר בתחומי היי-טק) ויצוא שירותי תיירות שצמח בשיעור חד, בין היתר, על רקע העלייה במספר כניסות התיירים לרמת שיא.
לסיכום, על-פי האומדנים העדכניים של הלמ"ס, שנת 2018 הסתכמה בצמיחה של 3.3% (ריאלי) בתמ"ג. להערכתנו, שנת 2019 תסתכם בשיעור צמיחה דומה, אם כי, ייתכן שמעט מתון יותר. בשנת 2020 צפויה האצה קלה בצמיחת התוצר המקומי במקביל לתחילת הפקת הגז ממאגר "לווייתן". כמו כן, נציין כי הרכב הצמיחה של המשק המקומי בשנת 2019 צפוי להיות דומה לזה של 2018. אולם, נציין כי להערכתנו, צפויה האטה קלה בקצב הצמיחה של הצריכה הפרטית במהלך השנה, וכן צפויה התמתנות בקצב צמיחת יצוא הסחורות והשירותים, זאת על רקע ציפיות לגידול איטי יותר בביקושים העולמיים.
