אושרה הצעת חוק ממשלתית שנועדה להסדיר פעילות מארגני עסקאות פינוי בינוי

הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולוועדת חוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי, בראשות ח"כ אלי כהן (כולנו) חידשה היום את הדיונים בהצעת חוק הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי ('חוק המארגנים'), אשר נועדה להסדיר את פעילותם של מארגני עסקאות פינוי בינוי המקשרים בין בעלי דירות ליזמים. מטרת ההצעה המרכזית הינה למנוע מצבים בהם המארגנים כובלים את בעלי הדירות בהסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן וללא מתן התחייבות ברורה לזמן יציאת הפרויקט לפועל (כיום, עומדת בפני הדיירים האפשרות לבטל הסכם בלעדיות רק באמצעות פנייה לבימ"ש). 

ההצעה קובעת בין היתר ארבע אבני דרך, בהן יצטרך המארגן לעמוד בכדי לשמור על תוקף ההסכם. לדוגמא, תוך 6 חודשים מהמועד הקובע (המועד בו חתם המארגן על ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם הדייר הראשון בבית משותף) יצטרך המארגן להתקשר בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר, אחרת יפקעו ההסכמים עמו. 

בפתח הדיון הציג עו"ד תומר רוזנר, יועמ"ש הוועדה, את השינויים שעתידים להיכלל בנוסח הצעת החוק בעקבות הערות שהעלו חברי כנסת וגורמים נוספים בדיוני הוועדה, בראשם החלת החוק גם על עסקאות של תמ"א 38. לדבריו "הרציונל שעומד מאחורי ההתערבות הזאת בשוק החופשי נכון גם לעסקאות של תמ"א 38 אך אבני הדרך שונות. לכן, יוכנסו שינויים נדרשים להצעת החוק, שהמרכזי ביניהם יהיו לוחות זמנים שונים בנוגע לבלעדיות למארגן". שינוי מרכזי נוסף שעתיד להיכלל בהצעת החוק הוא הרחבת תחולתו גם לגבי יזמים. לדברי עו"ד רוזנר "מההערות הרבות שקיבלנו בעניין הזה התברר שתופעת התניית בלעדיות בלתי מוגבלת בזמן קיימת גם בהסכמי יזמים, כאשר יש מקרים לא מעטים בהם יזמים מחתימים בעלי דירות על הסכמים מפורטים למרות שאין בידם את הרוב הנדרש וכך שוב תוקעים את הפרויקט באופן שלא ניתן יהיה לקדם אותו בלי ההסכמה המינימלית. גם ההוראות שיחולו כאן יהיו שונות ומותאמות לצורך".

חברי הכנסת יגאל גואטה (ש"ס) וחיים ילין (יש עתיד) ביקשו לדעת מדוע לא מסדירה הצעת החוק מי רשאי לפעול כמארגן עסקאות. בתגובה אמר עו"ד רוזנר "סברנו שכדי שהמארגן יכנס לאפשרות של התניית הבלעדיות מוצדק  לקבוע את החובות המינימליות שהוא חייב לקיים כלפי בעלי הדירות, אבל התפיסה היא שלא להפוך את פעולת המארגן לעיסוק מוסדר בדומה לשמאי או מתווך, שכן זה עלול ליצור חסם".  כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים הוסיפה כי "מדובר בסוגיה מורכבת, שרלוונטית בין היתר לחופש העיסוק שהוא זכות יסוד בישראל. ברובד הפרקטי, כשרוצים להסדיר נקודה מסוימת בתוך שוק שמתנהל עולה צורך בניהול והקמת מנגנון שלם. דיברנו על הטלת הגבלה לפיה רק מתווכים מורשים יוכלו לשמש כמארגנים, אבל ההשוואה הזאת לא בהכרח מתאימה לעסקאות מהסוג הזה, שכן לא מדובר על עסקאות של פרט מול פרט אלא עסקאות שונות שכוללות גורמים שונים".

משה בר, יו"ר עמותת 'תנו יד לחירש ונכים למען נכים' אמר "חשוב שהמארגנים יקבלו תעודה מוסמכת, הם עושים כמעט את כל העבודה, פונים לדיירים, ליזמים ולרשויות ויש ביניהם עבריינים שמאיימים על הדיירים בצורה איומה. הדבר הזה פרוץ בצורה בלתי רגילה, הם מבטיחים לדיירים הרים וגבהות רק כדי שיחתמו". שרה מילוא, נציגת תושבי שכונת יד אליהו בתל אביב הוסיפה "מדובר במעכרים שרוצים לגזור קופון, הם פקידים שעובדים אצל היזמים, מקבלים תמורה על כל חתימה שהם מביאים ומפעילים לחץ. אני גרה באזור של בניינים משנות ה-50, מרבית הדיירים רוצים לשפר את התנאים שלהם אבל אין להם את האמצעים הכלכליים לכך. בא להם בחור עם עניבה, מספר להם סיפורים ומוציא להם טופס ובהם חותמים. יש להשאיר את ההתארגנות הראשונית לדיירים עצמם". 

טל ברוך, מחברת 'תבע קידום פרויקטים', המלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי אמר "תהליך הארגון הוא הדבר הכי חשוב עד חתימת ההסכם מול יזם, הוא המפתח להצלחה ולהתקדמות של כל התהליכים שהצליחו להתקדם בשנים האחרונות. היחס כאילו מדובר באיזה מעכר שמגיע לגזור קופון חוטא למטרה. מארגן הוא לא רק אוסף חתימות, הוא זה שיוזם ומוביל את התהליך במשך חודשים ולפעמים שנים. זה תהליך מאוד מורכב וברגע שתצמצמו את מרחב הפעולה מישהו אחר יארגן את התהליך, או היזם או דייר אינטרסנט מתוך הבניין שיתקשר בחוזה צדדי עם היזם". 

עו"ד שחר פטל, משרד שבלת ושות' התייחס להצעת החוק ואמר "אנו מברכים על החוק, אולם חושבים כי יש למנוע קטגורית אפשרות של מארגנים לרשום הערות אזהרה על הדירות. כמו כן, נושא הבלעדיות ארוכת הטווח לאחר הגשת תכנית היא פתח למצב מסוכן- היום מארגן יכול להחתים כמות מסוימת של דיירים, להגיש תכנית בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים ואז יש לו תקופה ארוכה של התחייבות, גם אם אין לו את היכולת להוציא את התכנית אל הפועל. לבסוף חשוב למצוא דרך להחיל את החוק רטרואקטיבית, שכן יש היום עשרות ואולי מאות פרויקטים תקועים". 

לסיכום הדיון התייחס יו"ר הוועדה ח"כ אלי כהן לדברים ואמר "מדובר בחוק חיוני להבטחת זכויות הדיירים, ובהחלט יש להחיל אותו לא רק על פרויקטים של פינוי בינוי, אלא על פרויקטי תמ"א ולקדם את יישומו רטרואקטיבית למען  אותם אנשים שכיום שבויים בפרויקטים האלה. בנוסף, יש להתייחס גם לעניין האיסור על הערות האזהרה. כל עוד אין התקדמות בפרויקט זה נועד לכבול את אותו דייר מבלי שהוא קיבל כלום ולכן צריך להיות תהליך, אבן דרך, שרק בסיומו אפשר לכתוב הערות אזהרה". 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.