למרות רבעון שיא למבנה נדל"ן - המניה יורדת היום בבורסה

צמיחה משמעותית בפרמטרים המרכזיים, גם בהשוואה לתקופת טרום הקורונה- החברה מעלה את התחזיות לשנת 2021, בפעם השלישית מתחילת השנה, כתוצאה מעלייה חדה בשיעורי התפוסה ומעליית דמי שכירות

 

 
דודו זבידה, צילום: תומר לוידודו זבידה, צילום: תומר לוי
 

עומר רגב
FacebookTwitter Whatsapp
24/11/2021

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון עלה בכ-5.5% לכ-155 מיליון שקל, לעומת כ-147 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - הודות לעלייה חדה בשיעורי התפוסה ומעליית דמי שכירות.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון עלה בכ-15.4% לכ-120 מיליון שקל, לעומת כ-104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד; החברה העלתה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2021 לטוח של 450-460 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת של 429-445 מיליון שקל.

הרווח הנקי ברבעון זינק בכ-53% לכ-221 מיליון שקל, בהשוואה לכ-144 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - בעיקר כתוצאה מעליית שווי נדל"ן להשקעה בגין ירידה בשיעורי ההיוון, מעלייה בדמי שכירות, משיפור בשיעורי התפוסה ומעליית המדד. 

החברה הציגה ברבעון עלייה משמעותית בשיעור התפוסה של הנכסים בישראל לכ-92.1%, בהשוואה לכ-91.5% ברבעון הקודם ובהשוואה לכ-90.6% בסוף שנת 2020.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-6.6 מיליארד שקל - גידול של כ-551 מיליון שקל מתחילת השנה; זאת, לאחר חלוקת דיבידנד בסך של 150 מיליון שקל.

דירקטוריון החברה החליט להעלות את סכום הדיבינד לסך של 55 מליון ₪ נטו.

מתחילת השנה רכשה החברה קרקעות, מבנים מניבים, יחידות דיור להשכרה ויחידות במעונות סטודנטים בסכום כולל של כ-1.6 מיליארד שקל.

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן "אנו מסכמים רבעון שיא עם עלייה בתוצאות בפרמטרים מהותיים גם בהשוואה לתקופת טרום הקורונה. התוצאות החזקות נשענות בראש ובראשונה על העלייה החדה בשיעור התפוסה בישראל בהשוואה לסוף 2020, בתמיכת הסביבה העסקית החזקה המתבטאת בביקושים גבוהים לשכירות בכל תחומי הפעילות של הקבוצה בדגש עם משרדים, ותעשייה. במקביל, הצגנו עלייה בדמי השכירות וחיסכון בהוצאות הריבית, נטו. השפעות אלה תרמו לעלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים בישראל ברבעון לרמת שיא של כ-120 מיליון שקל. בהתאם לכך, אנו מעלים את תחזית ה-FFO לשנת 2021 פעם נוספת.

במקביל, אנו ממשיכים לפעול להגדלת היקפי הפעילות של החברה בשנים הבאות ואנו ממשיכים לפעול לאיתור הזדמנויות עסקיות נוספות, התואמות לאסטרטגיה העסקית של מבנה, שיבטיחו את האצת צמיחתה בשנים הבאות".

מבנה נדל"ן בניהולו של דודו זבידה, מסכמת את הרבעון השלישי של שנת 2021 עם צמיחה משמעותית בפרמטרים התפעוליים ומודיעה על העלאת התחזיות לשנת 2021. הדוחות הכספיים של החברה פורסמו על רקע אירוע המשקיעים השנתי של החברה שהתקיים הבוקר (ד') בתל אביב, במהלכו סקר זבידה את פעילותה של החברה בשנים האחרונות ותכניותה בשנים הקרובות. 

כך למשל תיאר זבידה כי בכוונת החברה להגדיל משמעותית את כמות הנכסים של החברה וזאת באמצעות צמיחה אורגנית שאינה תלויה ברכישות ועסקאות חיצוניות, אלא באמצעות השבחה בלבד. עוד ציין זבידה כי החברה צופה עליה של עשרות אחוזים ב-NOI של החברה עד 2027 בכ- 283 מיליון שקל, והרחבת פורטפוליו הנכסים שלה בכ- 300 אלף מ"ר נוספים כך שתחזיק כ-2 מיליון מ"ר להשכרה בכל רחבי הארץ, זאת בדגש על הגדלת סגימנט המגורים והמשרדים. 

כמו כן תיאר זבידה את הכניסה המאסיבית של החברה לתחום המגורים ותחום המגורים להשכרה, גם סיגמנט זה יתפוס תאוצה- כבר היום לחברה כ-1,965 יחידות דיור למגורים בשלבי תכנון ובניה, כמחצית מהם בתל אביב. בתחום הדיור להשכרה, החברה פועלת על תכנון ובנייה של כ- 1,530 יחידות רובם באזור המרכז וירושלים, אלו עתידים להניב לחברה כ-59 מיליון שקל ב-NOI, רובו בטווח הקצר.

התוצאות הכספיות ברבעון מלמדות על מספר מגמות חיוביות משמעותיות: המשך עלייה בשיעורי התפוסה; עליית דמי שכירות; עלייה חדה ב-NOI מנכסים זהים בישראל וב-FFO מנכסים מניבים; עלייה בשווי הוגן נדל"ן להשקעה ובין היתר בגין ירידת שיעור ההיוון; ירידה בהוצאות הנהלה וכלליות; ירידה נוספת בהוצאות הריבית, נטו והמשך הגידול בהון העצמי.

עיקרי תוצאות רבעון שלישי 2021:

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון השלישי של שנת 2021 עלה בכ-5.5% לכ-155 מיליון שקל, לעומת כ-147 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מעלייה חדה בשיעורי התפוסה ומעליית דמי שכירות.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון השלישי של שנת 2021 עלה בכ-6.5% לכ-157 מיליון שקל, בהשוואה לכ-148 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. החברה העלתה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2021 לטווח של 687-693 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 665-677 מיליון שקל ותחזית מקורית בטווח של 652-663 מיליון שקל.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון השלישי של שנת 2021 עלה בכ-16% לכ-120 מיליון שקל, לעומת כ-104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה החדה ב-FFO נבעה מהגידול האמור ב-NOI הכולל, לצד ירידה בהוצאות הריבית. כתוצאה מכך, החברה העלתה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2021 לטווח 450-460 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 429-445 מיליון שקל ותחזית מקורית בטווח של 412-428 מיליון שקל.

הוצאות הריבית, נטו  ברבעון השלישי של שנת 2021 פחתו בכ-8% לכ-34 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות ריבית, נטו, בסך של כ-37 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. זאת, בעקבות הקיטון בהיקף החוב הפיננסי והירידה בשיעור הריבית הממוצעת.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השלישי של שנת 2021 זינק בכ-54% לכ-220 מיליון שקל, בהשוואה לכ-143 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי ברבעון הושפע מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-158 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-39 מיליון שקל - זאת כתוצאה מירידה בשיעורי ההיוון, מעלייה בהכנסות מדמי שכירות, משיפור בשיעורי התפוסה, מעליית המדד ומעליית שווי קרקעות וזכויות בניה.  מנגד, נרשמה עלייה בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד והפרשי שע"ח.

עיקרי תוצאות תשעת החודשים הראשונים של 2021:

ה-NOI  מנכסים זהים בישראל בתשעת החודשים הראשונים של 2021 עלה בכ-3.5% לכ-452 מיליון שקל, בהשוואה לכ-437 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. זאת, כתוצאה מהשיפור האמור בשיעורי התפוסה, מעליית דמי השכירות ולמרות הגידול בהקלות לשוכרים שהסתכמו לכ-12 מיליון שקל לעומת כ-10 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

ה-FFO מנכסים מניבים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2021 עלה בכ-13% לכ-338 מיליון שקל, בהשוואה לכ-300 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד – בעיקר כתוצאה מהעלייה האמורה ב-NOI מנכסים זהים בישראל, מהחיסכון בהוצאות הריבית ומהירידה בהוצאות הנהלה וכלליות. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2021 עלה בכ-19% לכ-611 מיליון שקל, בהשוואה לכ-511 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד והושפע לחיוב מעליית שווי נדל"ן, מירידה דו-ספרתית בהוצאות הנהלה וכלליות בגין יישום צעדי התייעלות וכן מהכרה ברווח כתוצאה ממימוש קרן הון בגין מכירת נכסים בסרביה וקנדה. השפעות אלה קוזזו חלקית עם העלייה בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד.

דגשים עיקריים:

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-6.62 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-6.07 מיליארד שקל בסוף שנת 2020, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של 150 מיליון שקל.

שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) בסוף רבעון שלישי 2021 ירד לכ-7.23%, בהשוואה לכ-7.36% בסוף רבעון הקודם.

עלייה מתמשכת בשיעור התפוסה בנכסים בישראל -  בסוף רבעון שלישי 2021 שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עלה לכ-92.1%, בהשוואה לכ-90.6% בסוף שנת 2020.

התקדמות הקמת מתקנים סולאריים על גגות הנכסים - נכון למועד פרסום הדוח, לחברה 290 מתקנים סולאריים מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-90% מהם. להערכת החברה, המתקנים הסולאריים צפויים להניב בשנה כ-24 מיליון שקל (חלק החברה בהפעלה מלאה), בעוד שכיום המתקנים הסולאריים מניבים מיליוני שקלים בודדים.

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.1 מיליארד שקל. 

ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 6 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-152 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 169-183 מיליון שקל. 

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר - נכון למועד פרסום הדוחות, החברה משווקת 608 יחידות דיור, מתוכן בוצעו הרשמות ונמכרו 99 יחידות דיור. מאז תחילת שיווק יחידות הדיור בפרויקט הסוללים מחודש מאי השנה ועד היום נמכרו 76 יחידות דיור בתמורה לכ-282 מיליון שקל.

אירועים אחרונים:

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד רבעוני בסך של 60 מיליון שקל (ללא חלק דרבן בדיבידנד), בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה לפיה תחלק החברה דיבידנד בסך של 200 מיליון שקל בשנת 2021, אך לא יותר מ-50% מה-FFO השנתי. הכרזה זו מתווספת לחלוקת דיבידנד בסכום כולל של כ-150 מיליון שקל מתחילת השנה.

בחודש נובמבר 2021, הנפיקה החברה סדרה חדשה של אגרות חוב (סדרה כה') בהיקף של כ-1.04 מיליארד שקל במחיר המשקף  ריבית אפקטיבית נטו צמודה של כ-0.3% במח"מ של כ-8.5 שנים.

בחודש אוקטובר 2021, במסגרת הליך הפרדות מוסכם בין חברת רותם שני לשותפה חברת איי.סי.אר ישראל קנדה ראם החזקות ((ICR, צפויה חברת רותם שני לרכוש בנאמנות עבור חברת מבנה נדל"ן את חלקה של חברת ICR המהווה 50% מההון של חברת קרית שחקים, בתמורה לכ-80 מיליון שקל והסבת הלוואות בעלים לקרית שחקים בסך של כ-4.3 מיליון שקל. כמו כן, ניתנה אופציה למבנה נדל"ן לרכישת חלק מהחזקותיה של רותם שני בקרית שחקים. חברת קרית שחקים מחזיקה ב-50% מההון המניות המונפק והנפרע של חברת סיטי טק-הרצליה 1995 בעלת זכויות להקמת משרדים, מסחר ומגורים בעיר הרצליה. 

בחודש ספטמבר 2021, גובשו הסכמות עם בנק מזרחי טפחות לרכישת זכויות הבנק ב-23 נכסי מקרקעין בעלי יעוד למשרדים מסחר ומגורים, בתמורה לכ-530 מיליון שקל (בתוספת מע"מ). דמי השכירות בגין הנכסים צפוי להסתכם בכ-25 מיליון שקל בשנה. החברה פועלת לחתימה על הסכמי מכר ושכירות ביחס לאותם נכסים.

בחודש אוגוסט 2021, קיבלה החברה הודעה על זכייתה יחד עם שני שותפים (כולם בחלקים שווים) לרכישת זכויות חכירה לקרקע בשטח של כ-4.7 דונם במתחם שדה דב בת"א, עליו ניתן לבנות 230 יחידות דיור וכ-1,300 מ"ר מסחר. זאת בתמורה לכ-656 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח ובתוספת מע"מ).

לגרף מבנה לחצו כאן

265 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 395 מיליון במבנה
קרנות נאמנות שמחזיקות את מבנה. לרשימה המלאה