מידרוג קובעת דירוג A3 לג׳י סיטי לגיוס של עד 500 מיליון שקלים. אופק הדירוג שלילי

דירוג מנפיק	A3.il	אופק דירוג: שלילי
דירוג סדרות	A3.il	אופק דירוג: שלילי
דירוג סדרות טו ו- יח	A2.il	אופק דירוג: שלילי

מידרוג קובעת דירוג A3.il  לאגרות חוב (סדרה יט') שתנפיק ג'י סיטי בע"מ ("החברה") בסך של עד 500 מיליון ₪ ערך נקוב באמצעות סדרה חדשה מובטחת בשעבודים. תמורת הגיוס מיועדת לפעילות השוטפת של החברה ולמחזור חוב. אופק הדירוג שלילי.

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

סדרת אג"ח	מספר נייר ערך	דירוג	אופק דירוג	מועד פירעון סופי
יא	1260546	A3.il	שלילי	30.09.2024
יב	1260603	A3.il	שלילי	30.06.2027
יג	1260652	A3.il	שלילי	30.06.2028
יד	1260736	A3.il	שלילי	30.09.2031
טו *	1260769	A2.il	שלילי	31.03.2028
טז **	1260785	A3.il	שלילי	01.04.2029
יז	1198142	A3.il	שלילי	30.06.2029
יח ***	1203850	A2.il	שלילי	30.09.2031

שיקולים מבניים לדירוג

בהתאם לטיוטת שטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה יט') מיום 18.03.2024 ("טיוטת שטר הנאמנות"), להבטחת קיומן של כל התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יט') שיונפקו על ידי החברה, בכוונת החברה לרשום שעבודים מדרגה שנייה ללא הגבלה בסכום לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה יט') על מלוא זכויות החברה במתחם ג'י סיטי ראשון לציון והכל כמפורט בטיוטת שטר נאמנות. 

מתחם ג'י סיטי ראשון לציון בו מחזיקה החברה שיעור של 100% הינו מרכז מסחרי פעיל המשתרע על שטח של כ- 80.5 דונם וכולל זכויות בניה להקמת מגדל משרדים מעל קומות המסחר. במתחם פועלים למעלה מ- 120 עסקים שונים בשטח כולל של כ- 78,000 מ"ר המושכר בתפוסה של כ- 98% ליום 31.12.2023; על פי נתוני החברה, שווי המתחם בספרי החברה ליום 31.12.2023 נאמד בכ- 1,848 מ' ש"ח . ביום 15.12.2019 נטלה החברה הלוואה מכלל ביטוח שיתרה ליום 31.12.2023 נאמדת בכ- 1,036 מ' ש"ח בריבית קבועה צמודת מדד ממוצעת בשיעור 1.25% לשנה עם כ- 3% אמורטיזציה שנתית והיתרה כ- 82% לפירעון בינואר 2030. כמו כן, ביום 28.01.2024 כלל והחברה התקשרו בתיקון להסכם ההלוואה במסגרתו החברה ויתרה על הזכות להחרגת פרויקט מגדל המשרדים בבניה אשר במתחם ג'י סיטי ראשון לציון, ומנגד קיבלה החברה מכלל "כתב הנחתה" המאשר לחברה להנפיק סדרת אגרות חוב סחירה כנגד רישום משכנתאות ושעבודים בדרגה שנייה על מתחם ג'י סיטי ראשון לציון. על פי טיוטת שטר הנאמנות, למחזיקי אגרות החוב תהא הזכות לקבלת יתרת תמורות מימוש השעבודים (ככל שיהיו כאלה) רק לאחר פירעון מלא של הלוואת כלל. כמו כן, מחזיקי אגרות החוב לא יהיו רשאים לממש את השעבודים בדרגה שנייה, בכל דרך שהיא, ולא לנקוט בכל הליך שיש בו משום אכיפה ו/או מימוש נכסים ו/או הקדמת זכות אחרת כלשהי ללא הסכמת כלל בשיקול דעתו הבלעדי. 

מידרוג בחנה מתן הטבה דירוגית לאגרות החוב (סדרה יט') מובטחות בשעבודים בהתאם למתודולוגיה "שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי" (ספטמבר 2019). הבחינה כללה הערכה של איכות הבטוחה ושל שיעור ההשבה מהבטוחה ביחס לחוב המובטח, ובהתחשב בדירוג המנפיק A3.il. מידרוג מעריכה את מאפייני הבטוחה באיכות "בינונית" מכיוון שהיא מהווה שעבוד שני ובהתחשב בטיב הזכויות של השעבוד, לצד זאת שהבטוחה נשענת על נכס איכותי, במיקום מרכזי שמאופיין בסביבת פעילות חזקה ומניב הכנסה תפעולית יציבה בהיקף משמעותי. כמו כן, מידרוג בחנה תרחיש רגישות באירוע כשל פרעון לשחיקה של עד 40% ביחס לשווי מתחם ג'י סיטי ראשון לציון ולהערכתנו שיעור ההשבה מבטוחה זו למחזיקי אגרות החוב (סדרה יט') אינו עולה על 70%. לאור זאת מידרוג לא העניקה לאגרות חוב סדרה יט' הטבה דירוגית מעבר לדירוג החוב הבכיר הבלתי מובטח. 

למידע אודות שיקולי הדירוג הנכם מופנים לדוח מעקב מחודש דצמבר 2023.