יו"ר לשכת יועצי השקעות >> חוק המיסוי על דירות מרובות עשוי דווקא להוזיל את השכירויות !

ראשית יש לומר אני מברך על החוק וחושב שיש בו צדק כלכלי ומוסרי. גילוי נאות, אינני בעל דירות כלל ובטח שלא מרובות, כך שהחוק לא יחול עלי. יש ביניכם, בוודאי, כאלו שכבר עלולים לצבוע את כל המאמר כמשוחד ועל כן הם רשאים להפסיק לקרוא ולעסוק בענייניהם...

התזה שלי אומרת שהחוק החדש (אם יעבור כמובן) לא רק שלא ייקר את מחירי השכירות, כפי שרבים סבורים, אלא אפילו עשוי להוזיל את מחירי השכירות. להלן ההסבר:

בואו נזכיר למי שלא מעודכן את הפרטים הבסיסים בחוק המוצע. מס של 1% מערך הדירה על דירה שלישית ומעלה עד לתקרה של 1,500 שקלים לחודש. כלומר על דירה שלישית ששווייה נניח כ-600 אלף שקלים ישלם בעל הדירה 500 שקלים בחודש, ואילו דירה ששווייה 1.8 מיליון שקלים ומעלה ישלם בעל הנכס 1,500 שקלים בחודש.

הגאונות של החוק היא בכך שהוא חל על כל בעלי הנכסים המרובים ולא רק על מי שמשכיר את הדירה ופה טמון הסוד שיכול להזיז את שוק השכירות כלפי מטה ולא כלפי מעלה. 

כידוע בישראל כל עניין מאגר הנתונים על דירות לוקה בחוסר גדול ולכן אתן כאן את ההערכות כפי שמצאתי אותם בפרסומים שונים. בישראל יש בין 50 אלף ל-150 אלף דירות ריקות – כלומר דירות אלו שניקנו על ידי מגוון רחב של קונים שלא עושים בהן כל שימוש (לא מגורים ולא שכירות), כגון: קבלנים ששומרים לעצמם דירות כהשקעה, משקיעים זרים (דירות רפאים), משקיעים עצלנים (שאינם מעוניינים להשכיר), הורים ששומרים את הדירות כירושה ואינם זקוקים לכסף ומשקיעים שמתכננים למכור את הדירה, אולם, בזמן שהם ממתינים עליית המחירים בשוק לא ממש מזרזת אותם למכור.

איך למשל יודעים שיש כ-100 אלף דירות ריקות? חשבון החשמל שלהן הוא 0 או קרוב לכך. אם נניח לצורך הדיון שישנם רק כ-50 אלף דירות בלבד. זה עדיין היקף גדול של דירות שבמידה ויצא לשוק, בין אם למכירה ובין אם להשכרה, יכול לעשות שינוי.

ההנחה שלי היא שרבים מהשחקנים שמחזיקים דירות ריקות לא נותנים משקל גבוה לאבדן ההכנסה האלטרנטיבי שלהם – שכר הדירה. ככל הנראה הם מרגישים מספיק עשירים כדי לספוג את ההפסד – מה גם שכסף זה הוא לא – out of pocket money, כלומר הכסף לא בדיוק יוצא מכיסם, זו הכנסה שנמנעת מהם. העניין הוא שברגע שההפסד יהפוך לכסף ממשי שיוצא מהכיס, ובעלי הנכסים יאלצו לשלם עבור אחזקת הנכס (ואולי אף יאלצו לשלם גם ארנונה מוגדלת – כך לפי פרסומים לחוק חדש) הם ירגישו צורך חזק לכסות על הפסד זה.

הצורך של בעלי הדירות הריקות לכסות על ההפסד של המס החדש יוביל אותם להוציא חלק משמעותי מהדירות לשוק הדירות שמוצעות להשכרה או לחילופין לשוק הדירות למכירה. בכל מקרה הגדלת ההיצע האמיתי (כלומר משקיעים שבאמת מחפשים למכור או להשכיר ולא כאלו שמפרסמים בשיטת מצליח – זורקים מספר גבוה ואם מקבלים אותו עושים עסקה ואם לא נשארים על הגדר) תביא לאיזון חדש ונמוך יותר בשני השווקים.

לסיכום ניתן לומר כי כל בעל נכסים מעל 3 דירות (דירה ריקה או לא) יעדיף להזדרז ולמלא את הדירה בשוכרים מאשר להמתין עוד ועוד לשוכר שישלם את המחיר המקסימלי ביותר הניתן לקבל על הנכס שברשותו. מיום שהחוק יעבור – זמן שווה כסף – יותר כסף. 

אם נביט על הסיטואציה של שוכר בודד מול משכיר בודד לפי תורת המשחקים אזי עד היום המשכיר היה בעל הכוח הפסיכולוגי הגדול יותר – ומרגע שהוא מתחיל לשלם על הדירה הכוח עשוי לעבור לשוכר (משפט שיכול השוכר להגיד למשכיר "אם בשביל עוד 200 שקלים אתה מוכן להשאיר את הדירה ריקה עוד חודש ולהפסיק עוד 1500 שקלים שיבושם לך...").

סיטואציה נוספת שאני נחשף אליה ממש מקרוב היא זוגות שחיים ביחד אבל בדירות נפרדות. כל עוד מחיר עלות אחזקת הדירה הוא נמוך, סגנון החיים הזה מוצא לעצמו עוד ועוד אוהדים. בעיקר אצל בעלי דירות מרובות. בינינו מי לא היה רוצה לגור כמו מלך בדירה משלו בעוד הוא מטייל אצל אהובתו (אישתו או אישתו לשעבר שחזרה להיות אהובתו או כל בת זוג אחרת וליהפך –אני כותב בלשון זכר רק בגלל שאני כזה. אבל זה נכון גם בלשון נקבה). אולם ייקור משמעותי של אזקת דירה רק לצורך מגורים של אדם יחיד עשוי להביא ל"איחוד משפחות" כלומר "במקום לגור בנפרד, לעבור לגור ביחד ולהשכיר את הדירה העודפת או למכור אותה. אינני יודע כמה אלפי דירות יגיעו לשוק בעקבות איחודים שכאלו אבל אין לי ספק שזו יכולה להיות תרומה נוספת להיצע שתבוא בטווח הארוך יותר, לאחר כניסת החוק לתוקף.

החיסרון – כל עוד החוק אינו בתוקף כמו היום ועד סוף השנה בעלי הדירות המרובות עדיין יכולים להעלות מחירים ולהמתין לשוכר המתאים מבלי לשלם את ה"קנס" על כך. וכך יוצא שמי שצריך בימים אלו ממש לשכור דירה עלול לשלם את המחיר של המאבק. 

הבעיה עם החוק – שבעלי הדירות המרובות מבינים בדיוק את המשמעות שלו והם עלולים לטרפד אותו וחבל.