מידרוג מותירה על כנו דירוג a1 באופק יציב לחברת נכסים ובניין

מידרוג מותירה על כנו דירוג A1.il לאגרות חוב (סדרות ג'-ד' ו- ו'-ט') שהנפיקה חברה לנכסים ולבנין בע"מ . אופק הדירוג יציב. 

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

שיקולים עיקריים לדירוג 

הדירוג נתמך, בין היתר,  בפרופיל עסקי בולט לחיוב של החברה בפעילויות השונות, בין היתר, באמצעות חברות בנות של החברה; איכות, היקף ופיזור הנכסים והמקורות לשירות החוב על פני מספר אזורים גיאוגרפיים ומגזרי פעילות; מיצוב גבוה של נכסי הנדל"ן המניב בישראל ובמנהטן, הנהנים משיעורי תפוסה גבוהים ופיזור נרחב של שוכרים, התורמים לייצור הכנסות ותזרים פרמננטי יציבים לשירות החוב; היקף ההכנסות של החברה אף צפוי לגדול בטווח הקצר - בינוני בשל סיום ייזום ואכלוס של נכסים (בעיקר בישראל) שטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים, באופן הצפוי לשפר את היקף, יציבות ונראות התזרים הפרמננטי. האמור כולל, בין היתר, התקדמות אכלוס בנייני משרדים בבאר שבע ובחיפה וביטוי מלא בדוחות של הכנסות ממבנים שאוכלסו במהלך השנה; בהקשר זה יש לציין כי מגדל HSBC מושכר במלואו ובחודש אפריל אף דיווחה החברה על הארכת תקופת השכירות מול השוכר המרכזי בנכס (בנק HSBC) בחמש שנים נוספות מתום תקופת השכירות הנוכחית (עד שנת 2025). כמו כן, בחודש אוגוסט 2017, דיווחה החברה על בחינת מימוש אחזקותיה בישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ ("ישפרו"), ככל שמימוש זה יתקיים, מידרוג תבחן את ההשלכות מהמימוש על הדירוג; נזילות וגמישות פיננסית הולמות ביחס ללוח הסילוקין, הכוללות הן את יתרת הנזילות בהיקף של כ-2.1 מיליארד ₪ ברמת המאוחד (כ-1.4 מיליון ברמת הסולו המורחב ללא חברות "גב ים" ו"ישפרו", חברות עם חוב אג"ח משל עצמן), ונכסים לא משועבדים בהיקף של כ-6.4 מיליארד ₪ ברמת המאוחד (ברמת הסולו לחברה היקף של נכסי נדל"ן לא משועבדים בסכום של כ- 620 מיליון ₪ ובנוסף לחברה מניות לא משועבדות של חברות ציבוריות בהיקף של כ- 2 מיליארד ₪. בנוסף בידי החברה קרקעות למגורים שאינן משועבדות). מנגד, ביחס לדירוג החברה, יחסי הכיסוי הינם איטיים ורמת המינוף אינה בולטת לרמת הדירוג. יחד עם זאת,  בשנים האחרונות חל שיפור ביחסי האיתנות, כך שמאז סוף שנת 2014 ועד ליום 30.06.2017 יחס החוב נטו ל-CAP נטו ירד מכ-67% לכ-63%. יצוין כי, החברה אינה נוהגת לגדר את ההון העצמי שמושקע בחו"ל ביחס לשינוי שע"ח ובייחוד בנוגע להשקעות בארה"ב. בנוסף, ככל שהחברה תחלק דיבידנדים מעבר לאלו אשר הוצגו למידרוג, האמור ישליך לשלילה על הדירוג. עם זאת, יש לציין כי בחודש יוני 2017, חתמה החברה על הסכם למכירת פרויקט למגורים בצ'נאי בהודו באופן הממתן חשיפה זו בעתיד. מידרוג רואה בחיוב את אסטרטגיית החברה להקטין פעילותה באזורים בהם לחברה לא קיים יתרון תחרותי יחסי. 

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הקיימים, בממוצע, בנכסים הקיימים של החברה בשנים האחרונות. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון צמיחה בהיקף ה- NOI של החברה בטווח הקצר – בינוני וזאת, בין היתר, בשל השלמת ההקמה ואכלוס של נכסים מניבים. יחסי האיתנות של החברה צפויים להשתפר בטווח הבינוני וזאת, בין היתר,  בעקבות מימוש נכסים, כך יחסי חוב נטו ל-CAP נטו צפוי להיות בטווח של 60%-65%. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי בטווח הקצר-בינוני יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיוותר איטיים לדירוג. עם זאת, להערכת מידרוג, היקף ה-FFO צפוי לגדול ולעמוד על בין 150-180 מיליון ש"ח לשנה בטווח הבינוני (ברמת המאוחד). מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות להיקף ה-NOI, בין היתר, כתוצאה מהגברת התחרות בתחום השכרת שטחי המסחר והמשרדים בישראל. כמו כן, יש לציין כי תרחיש הבסיס של מידרוג לא לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד מיוחדת מעבר למידע שנמסר למידרוג על ידי החברה.

המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.