מידרוג מעניקה דירוג באופק יציב לפתאל אירופה להנפקה בסך כולל של עד 260 מיליון ש"ח

מידרוג מודיעה על מתן דירוג A1.il(P) באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך כולל של עד 260 מיליוני ₪ ע.נ. (כ-60 מיליון אירו) אותה תנפיק חברת "פתאל נכסים (אירופה) בע"מ" (להלן: "החברה" או "פתאל אירופה"). תמורת ההנפקה תשמש בעיקרה לצורך רכישת נכסים חדשים. בכוונת החברה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול האירו. 

דירוג ההנפקה מותנה, Provisional-(P), כפוף להתקיימות נסיבות כמפורט בדוח להלן, למבנה ההנפקה, ייעוד השימוש בכספי ההנפקה ומתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 02/02/2016 למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. כמו-כן, הדירוג הינו כפוף לאמור בתשקיף ההנפקה הידוע, נכון ליום פרסום הדוח, לפיו בעל השליטה התחייב להעביר לחברה את זכויותיו בתאגידים המפורטים בתשקיף.

פרופיל החברה

החברה הוקמה בשנת 2015 כחברה פרטית בערבון מוגבל המאוגדת בישראל לצורך גיוס חוב ציבורי בישראל. לפיכך, לאחר השלמת הגיוס, החברה צפויה להיות תאגיד מדווח בבורסה בישראל. מניות החברה מוחזקות (בשיעור של 100%) ע"י חברת "מלונות פתאל בע"מ" (להלן: "מלונות פתאל")אשר מוחזקת (בשיעור של 100%) ע"י חברת "פתאל החזקות (1998) בע"מ" (להלן: "פתאל החזקות"). פעילות החברה הינה חלק מפעילות פתאל החזקות אשר יחד עם החברות המוחזקות על ידה, עוסקת בפעילות מלונאית בישראל, גרמניה, שווייץ, בלגיה, ספרד, איטליה, אנגליה, הונגריה ואוסטריה (להלן: "קבוצת פתאל"). קבוצת פתאל מנהלת כ-35 מלונות בישראל בהיקף של כ-7,700 חדרים (מהווה אחת מהחברות המשמעותיות בישראל בתחום המלונאות) וכ-60 מלונות באירופה בהיקף של כ-9,500 חדרים. אופן החזקת הקבוצה בבתי המלון נחלק לשני מבני החזקה עיקריים: בעלות (מלאה/חלקית) בבתי המלון או התקשרות בחוזי שכירות/ניהול של בתי המלון – בד"כ לתקופות ארוכות. חלק מהמלונות בישראל ומרבית המלונות בחו"ל מופעלים תחת המותג "לאונרדו".  

קבוצת פתאל נוסדה בשנת 1998 ומצויה בשליטת מר דוד פתאל (להלן: "בעל השליטה") מאותו מועד (כ-71.9% בנוסף לזכויות הצבעה בהיקף של כ-9.6% מכח הסכמים עם גב' הדסה פתאל). בנוסף, כ-18.5% מבעלות הקבוצה מוחזקת ע"י מגדל חברה לביטוח.

החברה הוקמה כחלק משינוי מבני בקבוצת פתאל כך שההחזקה במרבית המלונות שבבעלות קבוצת פתאל באירופה תועבר לפתאל אירופה (ללא הרכיב התפעולי ראו להלן) וכלל פעילות תפעול וניהול המלונות של קבוצת פתאל באירופה תיוותר תחת חברת אחות - השותפות הגרמנית  Sunflower management Gmbh & Co. KG (להלן: Sunflower"" או "השוכרת"). מתוך הנכסים באירופה בבעלות הקבוצה, הועברו כלל האחזקות בבעלות במלונות, למעט מלון בווינה, אשר לדברי החברה אינו ניתן להעברה ו-5 מלונות בבלגיה (המיועדים למכירה ע"י הקבוצה). יצוין כי פתאל החזקות ומלונות פתאל ערבות לחלק מהלוואות החברה.

קודם לרישום למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב של אגרות החוב המוצעות לציבור על פי תשקיף החברה, קבוצת פתאל תעביר לחברה את אחזקותיה בתאגידים המחזיקים בשרשור ב-23 נכסי נדל"ן בתחום המלונאות כאשר מרביתם מיעדים להשכרה לטווח ארוך לחברות קשורות – מלונות מניבים. כדלקמן:

מודל השכירות:

הנכסים המושכרים לצדדים קשורים מושכרים בד"כ ל-Sunflower לתקופה של כ-25-20 שנים (בנוסף, בד"כ לשוכרת אופציה להארכת ההסכם ב-5 שנים נוספות). דמי השכירות כוללים שכירות שנתית קבועה אשר בד"כ הינה צמודה בשיעור של כ-75%-85% למדד המחירים המקומי. בנוסף, קיימת אופציה לעליית דמי השכירות בכפוף לעליית מחזור ההכנסות של המלון בשיעור של בין 10%-15% בהתאם לרף שנקבע לכל מלון (להלן: "שכירות שנתית משתנה"). בהתאם לתשקיף ההנפקה, קיים תחום פעילות לפיו בכפוף למנגנון זכות סירוב ראשונה החברה תהיה זכאית לרכוש את המלונות שירכשו ע"י קבוצת פתאל באירופה בכפוף למבנה הסכם שכירות דומה לאלו שהוצגו לעיל כאשר השכירות השנתית הקבועה תיקבע ע"י שמאי חיצוני בהתאם למקובל באותה העיר. 

הוצאות התחזוקה וה-CAPEX, למעט תיקוני גג ושלד המבנה, יחולו על השוכרת. מידרוג רואה במודל השכירות בעלי מאפייני סיכון נמוכים יותר מאשר חשיפה לסיכון תפעולי של המלונות. מנגד, מידרוג בוחנת את היקף הרווח התפעולי של המלונות וכן נתונים נוספים שנתקבלו לגבי Sunflower על מנת להתייחס לחשיפה הקיימת לשוכרת. לפיכך, ככל שבגוף דוח הדירוג ישנה התייחסות ל-NOP, ADR ותפוסה מלונאית של הנכסים המושכרים, הכוונה הינה לביצועים התפעוליים של נכס הבסיס ולא לשכ"ד החוזי בין Sunflower לחברה.

נכון למועד הדו"ח, לחברה אין מנגנון ניהולי עצמאי ולכן התקשרה החברה בהסכם על פיו, חברה בבעלות מלאה של בעל השליטה תעניק שירותי ניהול אדמיניסטרטיבי בעלות של 20 אלף אירו לחודש לאורך חיי האג"ח.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.