נעם פינקו
07/12/2016
מבני תעשייה הינה חברה שונה היום ממה שהייתה לפני מספר שנים ותהיה שונה עוד יותר בעוד מספר שנים.
בעלות – השליטה בקבוצה התחלפה כידוע כאשר אליעזר פישמן איבד את השליטה בקבוצת כלכלית ירושלים (המחזיקה בכ-78% ממניות החברה) ובשלבים הגיעה השליטה למר דויד פורר. הנהלת החברה לא התחלפה.
מיקוד גיאוגרפי – החברה מעוניינת למקד את פעילותה בישראל. פה נמצא הידע והיתרון היחסי שלה. אי לכך היא מממשת ללא הפסקה את נכסיה ברחבי העולם מתוך כוונה שתוך כשלוש שנים הרוב המוחלט של נכסיה המניבים יהיו בישראל. בישראל מתכוונת החברה להשביח את נכסיה (לדוגמא, הפיכת המתחם המסחרי בבאר שבע למתחם אאוטלט) במטרה להגדיל את התפוסה, וכן להמשיך את פעילות הייזום על הקרקעות וזכויות הבנייה הקיימים לצד המשך מימוש פרוייקט המגורים בצור יצחק וייתכן שגם באור עקיבא. החברה גם תממש בישראל נכסים שאינם בליבת הפעילות.
הקטנת מינוף – כידוע, החברה (והקבוצה כולה) תמיד היו ממונפת מאוד ברקע לרכישות נכסים ברחבי העולם תחת ניצוחו של הבעלים הקודם. בשנים האחרונות מימשה החברה נכסים שהניבו לה תזרים של כ-1.4 מיליארד ₪ וסייעו משמעותית להפחתת המינוף. החברה בנוסף גייסה הון של 200 מש"ח השנה. החוב נטו ירד מכ-6 מיליארד ₪ בשנת 2012 לכ-4.35 מיליארד ₪ בסוף הרבעון השלישי. יחס החוב נטו לCAP- נטו שלה ירד מ-78% ל-71% וצפוי להמשיך לרדת. בשנתיים הקרובות צופה החברה מימושים בישראל ובחו"ל שיניבו לה תזרים נטו של כ-900 מש"ח. נציין כמובן גם את העלאת הדירוג לחברה ל-(A-).
הגדלת ה- FFO– החברה צפויה להגדיל משמעותית את ה-FFO בשנים הקרובות מרמה של כ-160 מש"ח למעל ל-200 מש"ח, זאת על אף הירידה הצפויה ב-NOI כתוצאה ממימושי נכסים. הסיבה לגידול הינה הקטנת המינוף והירידה בשיעור הריבית שמשלמת החברה הצפויים לחסוך כ-80 מש"ח בהוצאות המימון. נציין כי גם צפויה ירידה בהוצאות המטה.
מירלנד וסוויטלנד – כבר ברור שההבטחה הגדולה של מירלנד לא תתממש, ולאחר השלמת הסדר החוב החברה תישאר עם כ-10% ממניות מירלנד. למניות יהיה ערך מממשי רק במקרה של התאוששות הרובל. בסוויטלנד הפועלת באוקראינה ובלארוס החברה (וחברת האם) ערבה לאג"חים וצפויה להזרים הון נוסף לפרוייקטים, לכן השווי שם נכון לעכשיו הוא שלילי, אך לא בהיקף דרמטי.
הערכת שווי – החברה זולה ממתחרותיה בהתחשב ב-FFO החזוי ובהשוואת מכפילי הון. אנו מעריכים את החברה לפי מודל NAV והן לפי מכפיל FFO 10 החזוי לשנת 2018 ומגיעים למחיר של 5.5 ₪ לפי מכפיל FFO ו-5.2 ₪ לפי מודל NAV.
בהתאם להנחות שלנו אנו סבורים כי מניית מבני תעשיה זולה יחסית, בעיקר לאור הצמיחה הצפויה ב-FFO כאמור לעיל שכן התשואה התזרימית שהחברה תניב תוך זמן קצר ביחס לשווי הנוכחי הינה מעל ל-11% (מהגבוהות בסקטור הנדל"ן), כאשר גם מבחינה מאזנית החברה מתומחרת בזול יחסית. אי לכך אנו משיקים סיקור בהמלצת תשואת ייתר במחיר יעד של 5.35 ₪ למניה, גבוה בכ-16% ממחיר המניה בשוק.
נעם פינקו אנליסט בכיר בפסגות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
