מידרוג מודיעה על הסרת ההתניה לחברת Klein ומאשרת מחדש דירוג A3 באופק יציב

מידרוג מודיעה על הסרת ההתניה המסומל באות P מדירוג סדרה א' של החברה לאור התקיימות הנסיבות כפי שפורטו בדוח הדירוג הראשוני. כמו כן, מידרוג מאשרת מחדש את הדירוג A3.il באופק יציב לאגרות חוב (סדרה א' ) שהנפיקה Klein International Group Limited (להלן: "החברה"). 

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

שיקולים עיקריים לדירוג 

דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מפורטפוליו נכסים איכותי המפגין יציבות תפעולית יחד עם פיזור סביר ביחס לרמת הדירוג, הן ברמת הנכסים והן ברמת השוכרים, התורמים לפרופיל העסקי של החברה. מצבת הנכסים של החברה כוללת 22 נכסים מניבים בענף הנדל"ן המסחרי (בנוסף, לאחר תאריך הדוחות הכספיים החברה השלימה רכישת נכס נוסף בניו יורק ונמצאת בתהליך של רכישת שני נכסים נוספים גם כן בתחום המסחר).עיקר השוכרים בחברה הינם בעלי מיצוב גבוה בשוק וכוללים, בין ביתר, חברות כדוגמת: Citibank, Walgreen, FedEx ועוד;מוותק וניסיון רב שנים של בעל השליטה, באופן שתורם ליצירת ערך נוסף בנכסים על ידי השבחתם; יחסי מינוף ואיתנות טובים ביחס לדירוג. נכון ליום 30/09/2016, היקף ההון העצמי המיוחס לבעלי החברה מסתכם בכ-105 מיליון דולר (הון עצמי וזכויות מיעוט מסתכמים  בכ- 130 מיליון דולר). יחס החוב ל-CAP עומד על כ-56% ויחס ההון למאזן על כ- 44% (לא כולל את חלקה היחסי של החברה בחוב של נכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני); פעילות החברה באזורי פעילות המאופיינים ביציבות ואיתנות פיננסית, משפיעים לחיוב על הפרופיל העסקי בחברה. נכסי החברה בניו יורק ממוקמים במנהטן באיזורי ביקוש מרכזיים. מלבד ניו יורק לחברה נכסים הממוקמים בצפון ניו ג'רזי ובדרום פנסילבניה, אשר נמצאים במרחק נסיעה קצר יחסית מהעיר ניו יורק ומאופייניים בהכנסה גבוהה למשק בית (בעיקר ביחס לנכסים בניו ג'רזי).

דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מתלות בבעל השליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה. לבעל השליטה תפקיד חשוב בפיתוחה העסקי העתידי של החברה, בעיקר, יכולותיו באיתור נכסים חדשים והשבחתם בנוסף להשפעתו על נגישותה של החברה למקורות מימון ולקבלת השקעות נוספות משותפים; היקף FFO אשר איננו הולם את רמת הדירוג ויחסי כיסוי איטיים ביחס לרמת הדירוג. בהקשר זה יש לציין את הירידה בהיקף ה-NOI שנבעה בעיקר מעזיבת שוכר שפשט רגל בנכס ב Fairless Hills-בפנסילבניה (החברה פועלת להשכרת השטחים הפנויים בנכס). היקף ה-FFO צפוי להשתפר בטווח הבינוני וזאת לאחר הנבתם המלאה של נכסים שנרכשו במהלך שנת 2016 ואכלוס של שטחים ריקים בנכסים קיימים. יחסי הכיסוי של החברה צפויים להשתפר מעט, עם זאת, עדיין צפויים להיוותר איטיים ביחס לרמת הדירוג ולעמוד (בטווח הבינוני) על בין 35-40 שנים (כולל איחוד יחסי של נכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני וללא הנחת גידול בחוב מעבר לתחזיות החברה כפי שנמסרו למידרוג);  נכון למועד הדו"ח, גמישותה הפיננסית של החברה נובעת בעיקר מיכולת החברה להגדיל את היקפי ההלוואות בנכסיה, אשר מאופיינים ברובם בשיעורי LTV נמוכים (העומדים במשוקלל על מתחת ל-50%). עם זאת, על פי לוח הסילוקין של האג"ח קיים רכיב "בולט" אשר משפיע על  תלות מסויימת במחזור חובות, המתוכננים בעיקרם בשנת, 2021, בעיקר באמצעות מימון מחדש של הלוואות החברה על הנכסים הקיימים ו/או מימוש נכסים; מחשיפה מאזנית ותזרימית לירידת שווי הנכסים בטווח הקצר-בינוני עקב ציפיות בשוק לעליית ריבית שעלולה להשפיע על שחיקה של שיעורי ההיוון. חשיפה זו מתמתנת בשל הגידול הטבעי של שכ"ד הקיים, איכותם ומיצובם של הנכסים. נכון למועד הדו"ח, לחברה חשיפה מסויימת לשינוי בשע"ח וזאת בעקבות גידור חלקי ולא מלא של תמורת ההנפקה השקלית.  

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון, בין היתר, שמירה על הפרמטרים התפעוליים בנכסים הקיימים ושמירה על מיצוב נכסי הנדל"ן של החברה; שמירה על יחסי מינוף הולמים לרמת הדירוג וזאת בהתייחס לתרחישי רגישות ביחס לשווי הנכסים, יחס החוב נטו לCAP- נטו  צפוי לעמוד על בין 59%-61% וזאת כולל את חלקה של החברה בחוב של נכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני;  החברה טרם פרסמה מדיניות חלוקת דיבידנדים, אך בהתאם למדיניות כפי שהוצגה למידרוג ע"י החברה ניתן לצפות לשיעור חלוקה משוער אשר עשוי להגיע עד לשיעור של  כ-30% מסך ה- FFO המיוחס לחברה. להערכת מידרוג, חלוקת דיבידנדים בטווח הקצר עד לגידול התזרים הפרמננטי מהנכסים ככל שתתרחש הינו גורם המשליך לשלילה על הדירוג; היקף FFO ויחסי הכיסוי של החברה, ע"פ הערכת מידרוג לפי הנתונים שנמסרו מהחברה צפויים להיות איטיים ביחס לדירוג בטווח הבינוני; בהתאם למידע שהוצג ע"י החברה, מידרוג מצפה לשמירת נזילות התואמת את רמת הדירוג; יש לציין, כי דירוג החברה מסתמך על נתונים אלו וככל שלא יתממשו, הנ"ל עשוי להשליך לשלילה על הדירוג. כמו כן, במסגרת שיקולי הדירוג, מידרוג התחשבה במספר תרחישי רגישות לפרמטרים כגון היקף הכנסות, שיעורי היוון והשפעתם על רווחיות, הון עצמי, מינוף החברה וכדומה.