אבי לוי מנכל קרדיט-אביב אברמוב
עידו אסייג
18/05/2017
הקרנות שמחזיקות את המניה
ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון בכ-3.5% לכ-258 מיליון שקל
הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ-70 מיליון שקל
דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בסך של 60 מיליון שקל
ליאורה עופר, יו"ר מליסרון: "אנו ממשיכים את מגמת הפיתוח והשבחת הקניונים תוך שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים של הקבוצה ותוך שיתוף פעולה מלא עם השוכרים ומתן מענה לשינויים בטעמו של הקהל.
אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: "החברה ממשיכה להציג ביצועים מרשימים ברבעון הראשון לשנת 2017, עם עלייה במרבית הפרמטרים התפעוליים. במהלך הרבעון הכירה החברה בהוצאת מימון חד פעמית, שנובעת מהחלפת אגרות חוב במח"מ קצר-בינוני לאגרות חוב במח"מ ארוך, אולם אנו צופים כי בשנים הקרובות נהנה מחיסכון בתשלומי הריבית. החברה תמשיך לפעול להגברת היעילות התפעולית בנכסים ולשימור חוסנה הפיננסי".
הכנסות מליסרון גדלו ברבעון הראשון לשנת 2017 בכ-19.2% בשנת 2016 לכ-377.2 מיליון שקל, בהשוואה לכ-316.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד בעיקר בשל איחוד לראשונה של פארק עופר פ"ת לאחר שהושלמה עסקת רכישת 23.4% נוספים מהזכויות בו בסוף שנת 2016.
הרווח הגולמי של החברה עלה ברבעון הראשון לשנת 2017 בכ-18.8% לכ-281.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-236.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול נובע מאיחוד לראשונה של פארק עופר פ"ת כאמור, מרכישת 50% הנוספים בגרנד עופר באר שבע במחצית השנייה של 2016 והיתרה משיפור בתוצאות הקניונים.
ה-NOI מנכסים זהים עלה ברבעון הראשון לשנת 2017 בכ-3.5% לכ-258 מיליון שקל, בהשוואה לכ-249 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה הינה רוחבית בכל הקניונים של הקבוצה.
סך ה-NOI ברבעון הראשון גדל בכ-8.7% לכ-287 מיליון שקל, בהשוואה לכ-264 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
ה-FFO המייצג של הקבוצה עלה ברבעון הראשון לשנת 2017 בכ-12.7% לכ-160 מיליון שקל, בהשוואה לכ-142 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע בעיקר מהגידול ב- NOI כאמור בקיזוז גידול בהוצאות המימון כתוצאה מגיוס החוב שבוצע ב- 17 בינואר השנה.
הרווח הנקי של מליסרון ברבעון הראשון לשנת 2017 הסתכם בכ-70 מיליון שקל (מהם כ-56 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לכ-255 מיליון שקל (מהם כ-237 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. בנטרול השפעת ההוצאה החד פעמית בגין החלפת אגרות החוב בסך של כ-57 מיליון שקל (נטו ממס), ובנטרול השפעת הכנסת המיסים החד פעמית ברבעון המקביל בסך כ-106 מיליון שקל (לאור הפחתת מס החברות ב-1.5%), הרווח הנקי לבעלי המניות היה כ-126 מיליון שקל וכ-131 מיליון שקל בהתאמה.
שווי הנדל"ן להשקעה, נכון ל-31.3.17, הסתכם בכ-16 מיליארד שקל בדומה לתקופה המקבילה אשתקד.
שיעור ההיוון המשוקלל (CAP RATE) הנגזר משווי הנדל"ן המניב של הקבוצה, נכון ליום 31.3.17, עומד על 7.41%.
דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בסך של 60 מיליון שקל, אשר ישולם במהלך חודש מאי 2017, זאת במסגרת הצהרת החברה על כוונתה לחלק דיבידנד בסך כולל של כ-240 מיליון שקל בגין רווחי שנת 2017.
נתונים מתוך המאזן :
-
שיעור המינוף הממוצע של הקבוצה, במונחיLTV , עומד על כ-56.8%.
-
האמצעים הנזילים של הקבוצה - מזומנים ונכסים פיננסיים לזמן קצר - נכון ליום 31.3.17, הסתכמו בכ-740.6 מיליון שקל.
-
הגרעון בהון החוזר הצטמצם במהלך הרבעון לכ- 882 מיליון ש"ח בהשוואה לכ- 1,720 מיליון ש"ח ליום 31.12.16.
-
סך ההון העצמי של הקבוצה, נכון ליום 31.3.17, גדל לכ-5.64 מיליארד שקל (כ-5.07 מיליארד שקל מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לכ-4.9 מיליארד שקל (כ-4.54 מיליארד שקל מיוחס לבעלי המניות) ב- 31.3.16.
אירועים נוספים בתקופת הדו"ח:
-
ביום 28 לפברואר 2017, אישררה מעלות S&P את דירוג מליסרון ל- 'ilAA-/Stable', כצעד המשקף את הערכתה שהמינוף ויחסי הכיסוי יישמרו לאורך זמן ברמה ההולמת את הדירוג הנוכחי. בין שיקולי החברה לאישרור הדירוג נטען, כי החברה צפויה לשמור על מיצובה התחרותי הגבוה ותמשיך להציג ביצועים תפעוליים יציבים.
-
בחודש פברואר 2017 ביצעה החברה החלפה של אגרות חוב (סדרה ה') באגרות חוב (סדרה י') בהיקף כולל של כ-543 מיליון שקל ע.נ סדרה י', וזאת בדרך של מכרז על יחס ההחלפה. המהלך של החלפת אגרות החוב מאריך את מח"מ אגרות החוב, לצד הקטנת הוצאות המימון העתידיות בסך שנתי של כ-10 מיליון שקל בשנים הקרובות.
-
בחודש ינואר 2017 הנפיקה החברה אג"ח בהיקף כולל של כ-948.7 מיליון שקל, באמצעות הנפקת סדרה חדשה והרחבת 2 סדרות קיימות בריבית ממוצעת של כ- 2.67%.
מליסרון, בשליטת עופר השקעות ובניהולם של גב' ליאורה עופר (יו"ר) ומר אבי לוי (מנכ"ל), הינה חברה המתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים, הממותגים כ"קניוני עופר" ומתחמי משרדים והינה מהחברות המובילות בישראל בתחום זה. נכון ליום 31 במרץ 2017, בבעלות החברה ובניהולה 25 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-732 אלף מ"ר שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-97%. בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: עופר הקריון, עופר רמת אביב, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר גרנד קניון פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקוה ועוד.
אביטל איגנר, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר:
-
החברה ממשיכה להציג עליה בפדיונות אם כי בקצב מתון של כ-1.5% ביחס לרבעון המקביל בשנת 2016. הקניונים הבולטים בעלייה בפדיונות הם הגרנד קניון בחיפה, חוצות המפרץ ובילו סנטר אשר הציגו עליית פדיונות של למעלה מ-5% ברבעון. יחד עם זאת, ישנם שני אזורים בהם התחרות החריפה נותנת את אותותיה כך שפדיונות הקניונים ירדו – בבאר שבע, בכ-2.4% וברחובות, בכ-0.5%.
-
ברבעון זה, החברה מציגה עליה קלה במינוף אשר הגדילה מעט את הוצאות המימון. מליסרון ביצעה הנפקה של אג"ח בהיקף של כ-940 מ' ₪ אשר רק בחלקו שימש למחזור חוב כך שסך החוב של החברה גדל בכ-0.5 מיליארד ₪. יחד עם זאת, החברה ממשיכה להוזיל את הריבית הממוצעת על החוב באמצעות מחזורי חוב כך ששיעור הריבית ירד מכ-3.7% נכון ל-31.12.2016 לכ-3.5% נכון ל-31.3.2017.
-
המשך התקדמות בפרויקטי הייזום - לחברה שני פרויקטים בשלבי אכלוס – מגדל עופר בפתח תקווה ומגדל בית עופר רעננה – שני נכסים אלו צפויים להוסיף ל-NOI המייצג סך של כ-14 מ' ₪ אם כי לא נראה את מלוא הסכום בשנת 2017. בנוסף, החברה מתקדמת בבניית שלב א' של פארק עופר פתח תקווה וצפויה לסיימו במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2017.
אנו מזהים במליסרון עוצמות הנובעות ממקצועיות באופן ניהול הנכסים ויכולת התאמה דינאמית לשינויים המתהווים בשוק הקניונים בישראל. עוצמות אלו מאפשרות לחברה לשמור על מובילותה באזורי הפעילות, גם כאשר התחרות הינה חריפה דוגמת באר שבע בדרום ואזור הקריות בצפון.
להערכתנו, החברה חשופה לסיכונים המאקרו כלכליים ובפרט לירידה בצריכה הפרטית וכן לסיכונים הספציפיים לענף שטחי המסחר בישראל, אשר על אף שנראה כי נמצא בסוג של רוויה כיום, ההיצע ממשיך לגדול.
גם בצד הפיננסי, החברה פועלת באופן מתמיד להקטנת הוצאות המימון, הן באמצעות הקטנת מינוף, והן באמצעות מחזורי חוב בריביות נמוכות במח"מ גבוה. כל אלו תורמים לגידול ב-FFO ומאפשרים לחברה גמישות גבוהה הן ברמה הפיננסית והן ברמה התפעולית.
מותירים את השווי ההוגן למניית מליסרון על 200 ש"ח.
נעם פינקו, אנליסט פסגות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
